4. Article

Atsevišķi nomas līgumā ietveramie tipveida nosacījumi 4.1. LPS norādījusi, ka pašvaldībām nav saprotams, kā nomniekam tiek atlīdzināti ieguldījumi nomas objektā un kā nomas objektam nosakāma nomas maksa pēc ieguldījumu veikšanas. Civillikuma 2140.pants noteic, ka nepieciešamie un derīgie izdevumi, ko nomnieks taisījis lietai, iznomātājam vai izīrētājam jāatlīdzina viņam pēc vispārējiem noteikumiem par izdevumu atlīdzību (866.pants un turpmākie panti3). Juridiskajā literatūrā atzīts, ka Civillikuma 2140.panta noteikumus par nepieciešamo un derīgo izdevumu atlīdzināšana var atcelt vai grozīt ar līdzēju vienošanos (Civillikuma 2140.panta noteikumi veido nomas līguma dabisku sastāvdaļu, sk. Civillikuma 1471.pantu) un šāda vienošanās nav uzskatāma par spēkā neesošu4. Tātad nomnieka taisīto izdevumu nomas objektam atlīdzināšanas jautājumus regulē Civillikuma normas un attiecīgā nomas līguma nosacījumi. Šobrīd Noteikumu Nr.515 normas vien paredz tiesības gadījumā, ja nomnieks veic nomas objektam nepieciešamos un derīgos izdevumus, ko nevar amortizēt (atpelnīt) 12 gadu termiņā, slēgt līgumu uz laiku, kas nepārsniedz 30 gadus, kā arī paredz tiesības samazināt nomas maksas apmēru pēc tam, kad attiecīgie ieguldījumi ir veikti. Saskaņā ar Noteikumu Nr.515 normām nav paredzēts pienākums pēc ieguldījumu veikšanas pārskatīt nomas maksu, iznomātājam to ir tiesības vienpusēji mainīt Noteikumu Nr.515 76.punktā noteiktajos gadījumos. Tomēr, ņemot vērā VNĪ līdzšinējo pieredzi, kā arī izvērtējot atsevišķus problēmjautājumus, kas saitīti ar valsts institūciju rīcību nomnieka izdarīto ieguldījumu atlīdzināšanas jautājumos, t.sk. ņemot vērā Valsts kontroles 2014.gada 16.jūlija revīzijas Nr.2.4.1-16/2014 "Nodrošinājuma valsts aģentūras rīcības likumība, pārvaldot valsts nekustamo īpašumu Jūrmalā, Piestātnes ielā 6/14" ziņojumā konstatēto attiecībā uz nomas līgumu slēgšanu, ja to būtiska sastāvdaļa ir nomnieka veicamās investīcijas nomas objektā, kā arī lai nodrošinātu publiskas personas mantas iznomātāju vienveidīgu rīcību līdzīgos apstākļos un samazinātu gadījumus, kad nepamatoti atlīdzināti nomnieka veikti ieguldījumi, vairojot lielāku iznomātāju izpratni par veicamajām darbībām strīdu novēršanai, Finanšu ministrija ierosina precizēt Noteikumu Nr.515 normas, paredzot, ka vispārējā gadījumā iznomātājs neatlīdzina nomniekam izdevumus, ko tas taisījis nomas objektam, neatkarīgi no tā, vai nomnieks izdevumus taisījis pēc savas iniciatīvas vai pēc iznomātāja iniciatīvas, izņemot šādus gadījumus: - ja iznomātājs vienpusēji atkāpjas no nomas līguma pirms termiņa, ja nomas objekts iznomātājam nepieciešams normatīvajos aktos noteikto publisko funkciju veikšanai un nomnieks labticīgi pildījis nomas līguma saistības. Šādā gadījumā iznomātājs atlīdzina nomniekam uz nomas līguma izbeigšanas brīdi neatkarīga eksperta (sertificēta vērtētāja), saskaņā ar Civillikuma nosacījumiem, noteikto nepieciešamo un derīgo izdevumu apmēru (ņemot vērā veikto nepieciešamo un derīgo ieguldījumu dabīgo un morālo nolietojumu nomas līguma darbības laikā, kā arī novērtējot veikto darbu izmaksu atbilstību tirgus cenām uz darbu veikšanas brīdi); - ja nomas objekts tiek atsavināts un tā pircējs uzteic nomas līgumu, kas nav ierakstīts zemesgrāmatā (ja vien nomas objekta pircējs un nomnieks nav viena persona), ja nomnieks labticīgi pildījis nomas līguma saistības. Šādā gadījumā iznomātājs atlīdzina nomniekam uz nomas līguma izbeigšanas brīdi neatkarīga eksperta (sertificēta vērtētāja) saskaņā ar Civillikuma nosacījumiem noteikto nepieciešamo un derīgo izdevumu apmēru (ņemot vērā veikto nepieciešamo un derīgo ieguldījumu dabīgo un morālo nolietojumu nomas līguma darbības laikā, kā arī novērtējot veikto darbu izmaksu atbilstību tirgus cenām uz darbu veikšanas brīdi); - ja iznomātājs, izvērtējot lietderības apsvērumus u.c. apstākļus, līgumā paredzējis citus gadījumus, kad iznomātājs uzņemas nepieciešamo un derīgo izdevumu atlīdzināšanas pienākumu pēc nomas līguma izbeigšanās, ja nomnieks labticīgi pildījis nomas līguma saistības, vai nomnieka veikto ieguldījumu atlīdzināšanu veicot ar nomas maksas samazināšanu nomas līguma darbības laikā. Šādā gadījumā līgumā paredzama atlīdzināmo ieguldījumu noteikšanas un atlīdzināšanas kārtība. Minēto nosacījumu iekļaušana Noteikumos Nr.515 ir pielāgota Civillikuma normām, jo, kā jau iepriekš minēts, puses Civillikuma 2140.panta noteikumus par nepieciešamo un derīgo izdevumu atlīdzināšanu var atcelt vai grozīt ar līdzēju vienošanos. Lai nodrošinātu iespēju novērtēt nomnieka izdarītos ieguldījumus, turklāt novērstu nepieciešamību atlīdzināt tādus ieguldījumus, kuru veikšana nav saskaņota ar iznomātāju, Noteikumos Nr.515 paredzams, ka: - nomnieks ieguldījumus nomas objektā veic, ja ieguldījumu veikšanas pienākums bijis paredzēts publicētajos nomas nosacījumos, vai arī nomas līguma darbības laikā to veikšanu rakstveidā saskaņojis iznomātājs; - pirms nomnieka ieguldījumu veikšanas nomas objektā, iznomātājs nodrošina būves tehniskās apsekošanas veikšanu normatīvajos aktos noteiktā kārtībā, tostarp būves foto fiksāciju; - nomas maksas samazināšana tiek piemērota nomas maksai, kas noteikta pēc ieguldījumu veikšanas atbilstoši sertificēta vērtētāja noteiktai tirgus nomas maksai; - lai izslēgtu valsts atbalstu nomas maksas samazināšanas gadījumos, nomniekam atlīdzināmo izdevumu apmēru un veidu novērtē neatkarīgs eksperts (sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs), ņemot vērā nomnieka mantisko ieguldījumu dabiskā nolietojuma radīto vērtības zudumu un nodrošinot, ka par ieguldījumiem netiek atlīdzināts dubultā, piemēram gadījumā, ja nomnieks nomas līguma darbības laikā guvis ieņēmumus saskaņā ar noteiktiem tarifiem, kuru aprēķināšanas metodikā jau ņemti vērā veiktie ieguldījumi (piemēram, ūdenssaimniecības vai siltumapgādes pakalpojumu sniedzējs gūst ieņēmumus saskaņā ar noteiktiem tarifiem, un var atbilstoši tarifu aprēķināšanas metodikai iekļaut veiktos ieguldījumus no saviem līdzekļiem, ierēķinot tarifā pamatlīdzekļu nolietojumu), kā arī citus apstākļus, kas var ietekmēt atlīdzināmo izdevumu apmēra atbilstību tirgus cenai; - ja atlīdzināmo izdevumu apmēra un veida vērtēšana netiek veikta izmantojot neatkarīga eksperta (sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja) vērtējumu atbilstoši tirgus cenas noteikšanas pamatprincipiem, pasākums ir kvalificējams kā valsts atbalsts. Lai šāds valsts atbalsts tiktu uzskatīts par saderīgu ar Eiropas Savienības iekšējo tirgu, nepieciešams piemērot valsts atbalsta regulējumu, piemēram, de minimis atbalsta regulējumu; - nomniekam ir pienākums būvdarbu garantijas termiņu noteikt atbilstoši būves grupai un saskaņā ar normatīvo aktu prasībām. Būvdarbu garantijai jābūt spēkā arī tad, ja nomas līgums tiek izbeigts pirms garantijas termiņa beigām, un šajā gadījumā būves īpašnieks ir tiesīgs vērsties pie būvuzņēmēja ar prasību novērst garantijas termiņa laikā konstatētos būvdarbu trūkumus vai defektus. Nomnieka pienākums ir pirms būvdarbu uzsākšanas iesniegt iznomātājam nomnieka un būvuzņēmēja parakstītu apliecinājumu par augstāk minēto prasību izpildi; - nomnieka pienākums ir veikt būvdarbus saskaņā ar normatīvajiem aktiem atbilstoši normatīvajos aktos noteiktā kārtībā izstrādātam un saskaņotam, tostarp ar iznomātāju, būvprojektam, iznomātāja akceptētu izmaksu tāmi, būvdarbu izpildei piesaistot tikai būvuzņēmēju vai kvalificētus speciālistus, kas atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajam ir tiesīgi veikt attiecīgos būvdarbus. Ja attiecīgi nosacījumi netiek ievēroti, nomniekam zūd tiesības uz ieguldījumu atlīdzināšanu; - pēc būvdarbu pabeigšanas viena mēneša laikā nomnieks iesniedz iznomātājam aktu par būvobjekta nodošanu ekspluatācijā, būves kadastrālās uzmērīšanas lietu, izpildokumentāciju (izpilshēmas, izpildrasējumi, segto darbu un nozīmīgo konstrukciju akti, atbilstības sertifikāti un deklarācijas par pielietotajiem materiāliem, uzstādīto iekārtu un mehānismu garantiju apliecinājumi un tehniskās pases, lietošanas un apkopes instrukcijas, iekārtu, sistēmu testēšanas un pārbaudes akti un protokoli, apkalpojošā personāla apmācības instrukcijas u.tml.). Ja attiecīgi nosacījumi netiek ievēroti, nomniekam zūd tiesības uz ieguldījumu atlīdzināšanu. Nomniekam nav tiesību uz nepieciešamo un derīgo ieguldījumu atlīdzināšanu arī gadījumā, ja būvdarbi netiek pilnībā pabeigti un būvobjekts netiek nodots ekspluatācijā, arī šajā gadījumā nomnieka pienākums ir izsniegt iznomātājam tā rīcībā esošo izpilddokumentāciju; - iesniedzot iesniegumu nepieciešamo un derīgo izdevumu atlīdzināšanai (iesniegums iesniedzams ne vēlāk kā 6 mēnešu laikā attiecīgi pēc nomas līguma uzteikšanas dienas vai izbeigšanās dienas), nomnieks iznomātājam iesniedz būvdarbu izmaksu tāmes, darbu izpildes atskaites, veikto darbu apmaksu apliecinošos dokumentus u.c. iznomātāja pieprasītos dokumentus. Tā kā priekšlikums paredz, ka vispārējā gadījumā iznomātājs neatlīdzina nomniekam izdevumus, ko tas taisījis nomas objektam, turklāt tikai atsevišķos gadījumos tos atlīdzina nomas līguma darbības laikā nomas maksas samazināšanas veidā, Noteikumu Nr.515 78.punkts papildināms ar informāciju, kas iznomātājam jāņem vērā aprēķinot nomniekam atlīdzināmo izdevumu apmēru samazinot nomas maksu. 4.2. Finanšu ministrija secinājusi, ka nepieciešams precizēt Noteikumu Nr.515 76.1.apakšpunkta redakciju, kas nosaka, ka iznomātājam ir tiesības, rakstiski nosūtot nomniekam paziņojumu, vienpusēji mainīt nomas maksas apmēru bez grozījumu izdarīšanas līgumā, ja Centrālās statistikas pārvaldes sniegtais patēriņa cenu indekss attiecībā pret pēdējo nomas maksas izmaiņas dienu pārsniedz 10%. Nomas maksas paaugstinājumu atbilstoši Centrālās statistikas pārvaldes sniegtajiem patēriņa cenu indeksiem nosaka sākot ar trešo nomas gadu. Nepieciešams precizēt, ka nomas maksas paaugstinājumu nosaka, sākot ar otro, nevis trešo nomas gadu, tādējādi nodrošinot nomas maksas pārskatīšanu ik gadu. Minētie grozījumi nepieciešami, lai otrajā nomas gadā iznomātājs neciestu zaudējumus, gadījumā, ja Centrālās statistikas pārvaldes sniegtais patēriņa cenu indekss attiecībā pret pēdējo nomas maksas izmaiņas dienu pārsniegtu 10%. Tāpat, lai nodrošinātu iznomātājam tiesības vienpusēji mainīt nomas maksas apmēru, ja normatīvie akti paredzēs citu nomas maksas apmēru vai nomas maksas aprēķināšanas kārtību, attiecīgi paredzēts papildināt Noteikumu Nr.515 76.punktu. Minētais priekšlikums risinās problēmu nākotnē, novēršot situācijas, ka iznomātājam nav tiesību vienpusēji koriģēt nomas maksas apmēru nomas līgumos, kas noslēgti pirms attiecīgu grozījumu normatīvajos aktos par nomas maksas apmēru vai nomas maksas aprēķināšanas kārtību spēkā stāšanās. 4.3. Finanšu ministrija secinājusi, ja saskaņā ar Noteikumu Nr.515 76.punktu noteiktās nomas maksas izmaiņas ir mazākas par attiecīga paziņojuma par nomas maksas izmaiņām sagatavošanas un nosūtīšanas izmaksām, attiecīgu paziņojumu sūtīšana nomniekiem ir nelietderīga, t.i., šobrīd VNĪ ar paziņojuma nosūtīšanu saistītās izmaksas ir aptuveni 2 euro (maksa par rakstveida paziņojuma sagatavošanu un ierakstīta pasta sūtījuma nosūtīšanu), līdz ar to ir nelietderīgi sūtīt paziņojumus, ja nomas maksas pieaugums gadā ir mazāks par attiecīgajiem izdevumiem. Lai novērstu bažas, ka lietderības apsvērumu dēļ, iznomātājs ir tiesīgs neizmantot Noteikumu Nr.515 76.punktā paredzētās tiesības vienpusēji paziņot par nomas maksas izmaiņām, Noteikumi Nr.515 papildināmi ar normu, ja nomas maksas palielinājums gadā ir mazāks nekā attiecīgā paziņojuma sagatavošanas un nosūtīšanas izmaksas, iznomātājam ir tiesības nemainīt nomas maksas apmēru šo noteikumu 76.punktā minētajos gadījumos. 4.4. Praksē izvēršas plašas diskusijas iznomātājam ar nomnieku par Noteikumu Nr.515 82.6.apakšpunkta iekļaušanas nepieciešamību līguma projektā. Pastāv nomnieku bažas normas negodprātīgā piemērošanā no iznomātāja puses, jo iznomātāja tiesība izmantojama pēc iznomātāja subjektīva novērtējuma, vai nomas līguma neizpildīšana ir bijusi ļaunprātīga un vai tā dod iznomātājam pamatu uzskatīt, ka iznomātājs nevar paļauties uz saistību izpildīšanu nākotnē. Līdz ar to nepieciešams minēto normu svītrot. Normas skaidrībai un nepārprotamai iztulkošanai precizējams arī Noteikumu Nr.515 82.5.apakšpunkts, nosakot, ka iznomātājs ir tiesīgs vienpusēji atkāpties no nomas līguma, neatlīdzinot nomnieka zaudējumus, kas saistīti ar līguma pirmstermiņa izbeigšanu, kā arī tā taisītos izdevumus, ja nomnieks pārkāpis nomas līguma nosacījumus, tostarp nav veicis nomas līgumā paredzētos izdevumus nomas objektam vai nav veicis to līgumā noteiktajos termiņos. 4.5. Ņemot vērā Noteikumu Nr.515 83.punktā noteiktās iznomātāja tiesības vienpusēji atkāpties no nomas līguma, neatlīdzinot nomnieka zaudējumus, kas saistīti ar līguma pirmstermiņa izbeigšanu, ja nomas objekts iznomātājam nepieciešams sabiedrisko vajadzību nodrošināšanai vai normatīvajos aktos noteikto publisko funkciju veikšanai, Finanšu ministrija ierosina Noteikumos Nr.515 paredzēt izņēmuma gadījumu, ka minētās tiesības iznomātājs nevar izmantot, ja nomas objekts ir iznomāts publiskas funkcijas vai deleģēta valsts pārvaldes uzdevuma veikšanai. Noteikumu Nr.515 83.punktā paredzētā nosacījuma iekļaušana nomas līgumos līdz šim izraisījusi valsts institūciju neapmierinātību. 4.6. Civillikuma 2173.pants paredz, ka visos tajos gadījumos, kad vienai pusei ir tiesība atkāpties no līguma, viņai jāpaziņo par savu nodomu otrai, lai dotu vajadzīgo laiku: iznomātājam vai izīrētājam pieņemt, bet nomniekam vai īrniekam atdot vai atbrīvot lietu. Bet nekādā ziņā iznomātājs vai izīrētājs nedrīkst, kaut arī tāda tiesība līgumā būtu pielīgta, nomnieku vai īrnieku izlikt patvarīgi. Šo noteikumu neievērotājam jāatlīdzina visi zaudējumi. VNĪ praksē ir konstatēti daudz gadījumu, kad pēc VNĪ vienpusējas atkāpšanās no nomas līguma nomnieki neatbrīvo un nenodod nomas objektu un turpina to lietot, vai glabāt telpās sev piederošās mantas, nemaksājot iznomātājam nomas maksu. Vairākumā šo gadījumu VNĪ panākusi telpu atbrīvošanu tikai 1-2 gadu laikā. Daudzos gadījumos tikuši ierosināti nomnieka maksātnespējas procesi, kas noslēdzas ar nomnieka likvidāciju un VNĪ zaudējumus pilnā apmērā neizdodas atgūt, t.i., maksātnespējas procesa laikā neizdodas atgūt ne nomnieka nomas maksas parādu par periodu līdz atkāpšanās no līguma, ne zaudējumus sakarā ar telpu lietošanu pēc atkāpšanās no līguma un strīda risināšanas periodā, ne arī tiesvedības un maksātnespējas procesos radušos izdevumus. Normatīvie akti nenodrošina iznomātājam tiesisku iespēju izvairīties no situācijas, kad nomnieks negodprātīgi izmanto publiskai personai piederošu nekustamo īpašumu, jo bez attiecīga tiesas sprieduma nekustamā īpašuma īpašnieks nevar pārņemt savu īpašumu faktiskā valdījumā un strīda periodā gūt iespējamo labumu no īpašumu, kā arī rūpēties par īpašuma stāvokļa saglabāšanu. Savukārt, nomnieks to apzinoties nomas objektu labprātīgi nenodod iznomātājam. Izšķērdēšanas novēršanas likums noteic pienākumu rīkoties tā, lai publiskas personas finanšu līdzekļi un manta tiktu izmantota likumīgi un atbilstoši iedzīvotāju interesēm, kā arī, lai novērstu to izšķērdēšanu un nelietderīgu izmantošanu. Tādējādi meklējams līdzsvars tiesību normās starp nomnieku tiesību aizsardzību un īpašnieku (iznomātāju) tiesību un likumīgo interešu aizsardzību. Ņemot vērā minēto, Noteikumi Nr.515 papildināmi ar normu, ka, izvērtējot lietderību, iznomātājs lemj par nepieciešamību noteikt nomnieka pienākumu zemesgrāmatā ierakstīt nomas līgumu, piemēram, gadījumos, kad nomniekam tiek iznomāts vienots nekustamais īpašums vai nomas maksa mēnesī pārsniedz konkrētu apmēru, piemēram, 5 000 euro. Zemesgrāmatā ierakstītiem terminētiem īpašuma nomas līgumiem, kas paredz nomnieka pienākumu termiņa notecējuma dēļ atstāt vai nodot nomāto īpašumu, kā arī pienākumu samaksāt nomas maksu ir pieļaujama bezstrīdus piespiedu izpildīšana. Pieteikumu par saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanu izlemj tiesnesis septiņu dienu laikā no pieteikuma iesniegšanas dienas, nepaziņojot par to pieteicējam un parādniekam. Ņemot vērā procesa ātrumu, šis būtu risinājums, kā iznomātājs tiesiskā ceļā panāktu ātru telpu atbrīvošanu pēc nomas līguma termiņa beigām un nesamaksātās nomas maksas atgūšanu, lai iznomātājam nerastos jauni zaudējumi pēc nomas līguma termiņa beigām. Tomēr, ņemot vērā, ka nomas līguma reģistrēšana zemesgrāmatā nerisina minēto problēmu pilnībā, papildus ar Ministru kabineta sēdes protokollēmuma projektu paredzēts uzdevums Tieslietu ministrijai sešu mēnešu laikā izvērtēt un tieslietu ministram noteiktā kārtībā iesniegt izskatīšanai Ministru kabinetā priekšlikumus iespējamajiem risinājumiem.