5. Article

Ilgtermiņa perspektīvas ēku atjaunošanā, kas veicinātu pieņemt lēmumu par ieguldījumiem 5.1. Iespējamie avoti ēku atjaunošanai 5.1.1. Īpašnieku privātais kapitāls Iedzīvotāju pašfinansējuma nodrošinājums atjaunošanai veidojas no iedzīvotāju regulāri veikto remontiem paredzēto maksājumu uzkrājuma. Lai uzkrājumu veidotu, dzīvokļu īpašniekiem ir jāvienojas par šāda maksājuma nepieciešamību, nosakot tā mērķi un apjomu. Maksājuma apjoms svārstās no 15 līdz 30 centiem par m2/mēnesī atkarībā no iedzīvotāju pieņemtā lēmuma un paredzētajiem remontdarbiem. Šis veids ir piemērots kādas konkrētas ar atjaunošanu saistītas neliela apjoma aktivitātes finansēšanai, - piemēram, energosertifikāta apmaksai, jumta nomaiņai vai apkures sistēmas rekonstrukcijai, - bet ne kompleksas ēkas atjaunošanas nodrošināšanai. Tas ir saistīts ar nelielo finanšu uzkrājumu, kas veidojas ik mēnesi. Atkarībā no izvēlētā finansēšanas modeļa, pašfinansējums ļauj papildus samazināt kredīta apjomu, nodrošina lielāku pārskatāmību pār līdzekļu plūsmu, kā arī atbildību par sasniedzamo rezultātu, kas ir pieejams uzreiz pēc paveiktā darba beigām. Vienlaikus jāatzīmē, ka uzkrājumu veidošana palielina ikmēneša maksājumu apjomu, tādēļ nav īpaši populāra, kā arī, izmantojot tikai pašu finansējumu, nozīmīgu rezultātu māju atjaunošanā var sasniegt tikai ievērojamā laika periodā, kas samazinātu mājas dzīves ciklu. 5.1.2. Valsts līdzekļi (ieskaitot Eiropas Savienības struktūrfondus un inovāciju fondus) Saskaņā ar Ekonomiskas ministrijas izstrādāto Ēku atjaunošanas ilgtermiņa stratēģiju 2014. - 2020.gadam Latvijā ir apmēram 1 miljons mājokļu, no kuriem 69% atrodas daudzdzīvokļu mājās. Lielākā daļa no šīm mājām ir būvētas pirms valstiskās neatkarības atjaunošanas. Tām ir raksturīgs augsts būvkonstrukciju un inženiersistēmu nolietojums, kā arī zema siltumnoturība. Ēku (daudzdzīvokļu māju un publisko ēku) sektorā patērētā enerģija veido līdz 40% no valsts energobilances. Līdz ar to, daudzdzīvokļu māju atjaunošana un energoefektivitātes paaugstināšana ir viens no Latvijas valsts mājokļu un enerģētikas politikas mērķiem. Neskatoties uz sasniegto progresu, veikto energoefektivitātes paaugstināšanas pasākumu ietekme joprojām ir salīdzinoši neliela, salīdzinot ar daudzdzīvokļu māju segmentā kopējo patērēto siltumenerģijas apjomu. Apmēram tikai 6% no Latvijas daudzdzīvokļu ēkām atbilst normatīvajos aktos noteiktajām ēku siltumtehnikas prasībām. Līdz ar to, Latvijas valsts turpina sniegt atbalstu daudzdzīvokļu māju energoefektivitātes paaugstināšanai arī 2014. - 2020.gada ES fondu plānošanas periodā. Atbalsts tiek sniegts granta un finanšu instrumenta veidā. Informācija par 2014.-2020.gada ES fondu plānošanas periodā paredzētajiem līdzekļiem ēku energoefektivitātes paaugstināšanai apkopota Stratēģijas 4.daļā. 5.1.3. Bankas un citi privātpersonu ieguldījuma fondi 5.1.3.1. Latvijas kredītiestāžu finanšu produkti Investīciju daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas atjaunošanai kredīta izsniegšanai tiek ņemta vērā nākotnes naudas plūsma daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā, kā arī dzīvokļu īpašnieku maksājumu par apsaimniekošanu savlaicīgums. Investīciju kredīta izsniegšanai nav nepieciešama dzīvokļu ieķīlāšana un dzīvokļa īpašnieka personīgais galvojums. Papildus jānorāda, ka ēku atjaunošanas kredīta gadījumā kā vienīgais nodrošinājums kalpo dzīvokļu īpašnieku savlaicīgie maksājumi par apsaimniekošanu, t. i., debitoru parādi. Līdz ar to šie kredīti no nodrošinājuma viedokļa ir ar paaugstinātu kredītrisku. Tāpēc bankas ļoti piesardzīgi izvērtē konkrētās mājas dzīvokļu īpašnieku spēju segt atjaunošanas kredīta maksājumus ilgtermiņā, savukārt, pateicoties ES fondu līdzfinansējumam Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju siltumnoturības uzlabošanas aktivitātes ietvaros, ēku atjaunošanas projektu kredītrisks būtiski samazinās, jo iedzīvotāji pēc projekta realizācijas var samazināt kredīta apjomu līdz pat 50%, kā arī saīsinās projektu atmaksāšanās laiks. ES fondu līdzfinansējums ļauj samazināt kredīta atmaksāšanas termiņu vidēji divas reizes. Bez ES fondu līdzfinansējuma kredītu atmaksas termiņi var pieaugt līdz 30 un pat 40 gadiem. Svarīgi norādīt, ka ēku atjaunošanas kredīts atšķiras no standarta investīciju kredīta, ko, piemēram, uzņēmums ņem savu ražošanas ēku būvniecībai vai atjaunošanai, ieguldījumiem biznesa attīstībā u. tml., kur parasti kā kredīta nodrošinājums kalpo kredītņēmējam piederošie aktīvi - nekustamais īpašums, pamatlīdzekļi u. c. Pēc banku vērtējuma, analizējot finansējamo projektu potenciālu, ir jāņem vērā Latvijas reģionālās attīstības mērķi, uzņēmējdarbības koncentrācija, nodarbinātība, arī iedzīvotāju mobilitāte (dzīves un darba vietas sasniedzamība) un attīstības centru ietekmes teritorijas. Līdz 2009. gadam, kad tika uzsākta daudzdzīvokļu ēku energoefektīva atjaunošana no ERAF finanšu līdzekļiem, kredītu ņemšana bankā faktiski bija vienīgais veids, izņemot individuālus ārvalstu dāvinājumus, kā nodrošināt ēku atjaunošanu.29 Daudzdzīvokļu māju atjaunošanas un energoefektivitātes paaugstināšanas kreditēšanu Latvijā sāka 2001.gadā HIPO. Šī valsts banka izsniedza hipotekāros aizdevumus līdz 2009.gadam, kad tā pārtrauca darbību šajā tirgus segmentā sakarā ar plānoto bankas restrukturizāciju (komercaktīvu pārdošanu un AS "Attīstības finanšu institūcija" (turpmāk - AFI) izveidi). 2014.gada decembrī Altum kredītportfelī bija tikai četri daudzdzīvokļu māju atjaunošanas aizdevumi, savukārt Mājokļu attīstības kreditēšanas programmā (hipotekārie kredīti mājokļu iegādei vai būvniecībai) 156 aizdevumi. HIPO izsniegto aizdevumu kopējās gada procentu likmes bija robežās no 5% līdz 8%, vidējais aizdevuma lielums vienai daudzdzīvokļu mājai līdz 20 000 EUR. Aizdevumi tika izsniegti minimāli nepieciešamo atjaunošanas un energoefektivitātes paaugstināšanas pasākumu īstenošanai, piemēram, logu nomaiņai un mājas fasādes remontam. Balstoties uz HIPO pieredzi, daudzdzīvokļu māju atjaunošanas un energoefektivitātes paaugstināšanas kreditēšanu uzsāka arī citas komercbankas. 2004.gadā aizdevumu izsniegšanu uzsāka AS "Swedbank" (tolaik AS "Hansabanka"), bet 2005.gadā AS "SEB banka" (tolaik AS "SEB Unibanka"). Sākotnēji Latvijas kredītiestādes finansēja daudzdzīvokļu māju atjaunošanas projektus bez valsts finansiāla atbalsta, tāpēc izsniegto aizdevumu apjoms vidēji vienai mājai bija neliels. Piemēram, AS "Swedbank" izsniegto aizdevumu vidējais apjoms uz vienu projektu 2005.gadā bija apmēram 49 000 EUR, bet 2014.gadā apmēram 192 000 EUR, jeb 4 reizes vairāk. Kredītiestādes aktīvi iesaistījās daudzdzīvokļu māju kreditēšanas tirgū, sākot no 2011.gada, kad bija pieejams finansējums daudzdzīvokļu māju siltumnoturības paaugstināšanas pasākumiem 3.4.4.1.aktivitātes ietvaros. Aizdevumus daudzdzīvokļu māju atjaunošanai izsniedz AS "Swedbank", AS "SEB Banka", AS "DNB banka", AS "Citadele banka" un "Nordea Bank AB" Latvijas filiāle. Aktīvākie tirgus dalībnieki ir AS "SEB Banka" un AS "Swedbank", kuriem ir izstrādāti daudzdzīvokļu māju atjaunošanas kredītportfeļi. Vislielākais kredītportfelis ir AS "SEB Banka". Vēl salīdzinoši aktīvi darbojas AS "DNB banka". Savukārt pārējās kredītiestādes piedalās daudzdzīvokļu māju kreditēšanā salīdzinoši selektīvi, veicot pilotprojektu pārbaudi, un daudzdzīvokļu māju intensīva kreditēšana neietilpst to stratēģiskās attīstības plānos. Zemāk 22.tabulā ir dota Daudzdzīvokļu māju energoefektivitātes paaugstināšanas finanšu pieejamības Ex ante izvērtējuma30 (turpmāk - Izvērtējums) autoru (Altum, EM) rīcībā esošā informācija ar Latvijas kredītiestāžu izsniegtajiem aizdevumiem daudzdzīvokļu māju atjaunošanai līdz 2015.gadam. Latvijas Komercbanku asociācija neapkopo statistiku par kredītiestāžu darbību daudzdzīvokļu māju kreditēšanas jomā. Arī LIAA nav pieejama šāda informācija par 2007. - 2013.gada ES fondu plānošanas periodu, jo grantu un aizdevumu izsniegšanas process ir savstarpēji nodalīts. Atbilstoši LGA sniegtajai informācijai 2014.gadā LGA izsniedza 96 aizdevumu garantijas trim kredītiestādēm daudzdzīvokļu māju kreditēšanai ar aizdevumu gada vidējo procentu likmi 4,45% (fiksētā likme + EURIBOR 3 vai 6 mēnešu mainīgā likme). 22.tabula. Informācija par Latvijas kredītiestāžu izsniegtajiem aizdevumiem daudzdzīvokļu māju atjaunošanai Kredītiestāde Līgumu skaits 2005.- 2014.g. Aizdevumu gada procentu likmes Vidējais aizdevuma apjoms uz projektu (EUR) Pamatsummas atmaksas vidējais periods AS "SEB Banka" n.p. n.p. n.p. n.p. AS "Swedbank" 302 2,79% -7,50% + 3M EURIBOR 174 000 11 AS "DNB banka" n.p. n.p. n.p. n.p. AS "Citadele banka" 4 3,5% - 4% + EUR 6M EURIBOR; LIBOR 191 000 18 Nordea Bank AB 5 4% - 5% + 3M EURIBOR 120 000 15 Piezīmes: