1. Article

Mērķis un nepieciešamības pamatojums 2022. gada 20. jūlijā spēkā stājās Ministru kabineta noteikumi Nr. 459 "Noteikumi par atbalstu dzīvojamo īres māju būvniecībai Eiropas Savienības Atveseļošanas un noturības mehānisma plāna 3.1. reformu un investīciju virziena "Reģionālā politika" 3.1.1.4.i. investīcijas "Finansēšanas fonda izveide zemas īres mājokļu būvniecībai" ietvaros" (turpmāk MK noteikumi), kura mērķis ir veicināt būvniecības standartiem un energoefektivitātes prasībām atbilstošu zemas īres maksas mājokļu pieejamību mājsaimniecībām, kas nevar atļauties mājokli uz tirgus nosacījumiem. MK noteikumu ietvaros dzīvojamās īres mājas īres dzīvokļu nodrošināšana mājsaimniecībām, ko sniedz nekustamā īpašuma attīstītāji, ir definēta kā vispārējas tautsaimnieciskas nozīmes pakalpojums, kas tiek sniegts atbilstoši Eiropas Komisijas lēmumam (2011. gada 20. decembris) par Līguma par Eiropas Savienības darbību 106. panta 2. punkta piemērošanu valsts atbalstam attiecībā uz kompensāciju par sabiedriskajiem pakalpojumiem dažiem uzņēmumiem, kuriem uzticēts sniegt pakalpojumus ar vispārēju tautsaimniecisku nozīmi ( 2012/21/ES) (turpmāk Eiropas Komisijas lēmums). Attiecīgi MK noteikumi paredz prasības, kas izriet no Eiropas Komisijas lēmuma, tā piemēram, mājsaimniecību ienākumu līmeņu ierobežojumus, lai pretendētu uz dzīvojamās īres mājas īres dzīvokli, kompensācijas un pārkompensācijas aprēķināšanas kārtību, kā arī nosacījumus pilnvarojuma līgumam, kas noslēgts starp nekustamā īpašuma attīstītāju un pašvaldību par vispārējas tautsaimnieciskas nozīmes pakalpojuma sniegšanu. Lai nekustamā īpašuma attīstītāji varētu saņemt atbalstu MK noteikumu ietvaros, ir nepieciešams noteikt kārtību, kādā Pašvaldība slēdz pilnvarojuma līgumu par vispārējas tautsaimnieciskas nozīmes pakalpojuma sniegšanu. Lai realizētu zema īres mājokļu būvniecību Ventspilī, ir nepieciešams paredzēt arī papildu atbalsta mehānismus, tādējādi veicinot nekustamo īpašumu attīstītāju vēlmi iesaistītes zemas īres mājokļu būvniecībā. Saistošo noteikumu uzdevumi ir: 1) noteikt kārtību, kādā Ventspils valstspilsētas pašvaldība (turpmāk Pašvaldība) ar nekustamā īpašuma attīstītāju slēdz pilnvarojuma līgumu par vispārējās tautsaimniecības nozīmes pakalpojuma sniegšanu, kas paredz jaunas dzīvojamās īres mājas būvniecību vai dzīvojamās mājas pabeigšanu un dzīvokļu izīrēšanu mājsaimniecībām (turpmāk VTNP) atbilstoši MK noteikumiem; 2) noteikt nosacījumus un kārtību, kādā Pašvaldība piešķir atbalstu VTNP sniegšanai. Ekonomiskās sadarbības un attīstības organizācija jeb OECD (angliski Organisation for Economic Co-operation and Development) 2020. gada jūnijā publicēja ziņojumu "Politikas virzieni mājokļu pieejamības veicināšanai Latvijā"1, kurā norādīts, ka Latvijā ir novērots privāto investīciju trūkums daudzdzīvokļu īres māju celtniecībā, savukārt ir pieprasījums pēc cenu ziņā pieejamiem īres mājokļiem, kā rezultātā mājsaimniecībām trūkst izmaksu ziņā pieejamu mājokļu alternatīvu. OECD izvērtējuma galvenais vēstījums ir, ka Latvijai ir jāizstrādā visaptveroša mājokļu politikas stratēģija, kurai jābūt ilgtermiņa, ar pietiekamu finansējuma nodrošinājumu, uz kvalitāti orientētai, koordinētai un inovatīvai. OECD pētījuma secinājums īpaši aktuāls Latvijas reģionos, t.sk. Ventspils pilsētā. OECD pētījumā ir norādīts, ka ir novērots privāto investīciju trūkums daudzdzīvokļu īres māju celtniecībā un 44 % no mājsaimniecībām nevar atļauties dzīvot iegādāties mājokli uz tirgus nosacījumiem un ir novērojams pieprasījums pēc cenu ziņā pieejamiem īres mājokļiem, taču nelielā komerciālā īres tirgus rezultātā šīm mājsaimniecībām trūkst izmaksu ziņā pieejamu mājokļu alternatīvu. Balstoties uz OECD rekomendācijām, Latvijai ir nepieciešams attīstīt īres tirgu un meklēt risinājumus kā atbalstīt tās mājsaimniecības, kuras nevar atļauties mājokli īrēt pēc tirgus nosacījumiem. Pašvaldības rīcībā nav objektīvu datu par īres dzīvokļu pieejamību pilsētā. Kā PricewaterhouseCoopers SIA (turpmāk PwC) 2023. gada 8. jūnijā sadarbībā ar Pašvaldību organizētā darbsemināra (PwC ziņojums "Izaicinājumi mājokļa jomā darbaspēkā piesaistei un mobilitātei Ventspilī" reģistrēts Pašvaldības iestādes "Ventspils domes administrācija" Vispārējā nodaļā ar Nr. 1-91/147-1) ietvaros norādījuši darba devēji: apmierinošas kvalitātes dzīvokļi bieži vien tiek pārdoti vai izīrēti ļoti īsā laikā, galvenokārt, caur pazīšanos, tādējādi daļa pieejamo mājokļu nemaz nenonāk līdz tirgum. Ventspils valstspilsētas pašvaldības un Ventspils novada pašvaldības kopīgajā ilgtspējīgas attīstības stratēģijā līdz 2030. gadam2 ir norādīts: Ventspils iedzīvotājiem un iebraucējiem ir sarežģīti atrast mājokli ilgtermiņā. Tajā šobrīd pieejamas padomju laikā celtas daudzdzīvokļu ēkas, daļa no kurām ir sliktā tehniskā stāvoklī. Valsts monocentriskā attīstības tendence ierobežo dzīvojamā fonda attīstību reģionos, jo investoriem ir zema interese ieguldīt nekustamajos īpašumos, kas atrodas reģionos. Mājokļi, kas ir piemēroti izīrēšanai, bieži tiek izīrēti īstermiņā, lai piemērotos tūristu pieprasījumam vasaras sezonā. Jaunu mājokļu nepietiekamība negatīvi ietekmē iespējas piesaistīt speciālistus, darbaspēku un jauniešus, kas ir svarīgs pilsētas attīstības priekšnosacījums. Mājokļu pieejamība var ievērojami veicināt iedzīvotāju piesaisti un esošo iedzīvotāju noturēšanu pilsētā, jo tā ir prioritāra lieta cilvēkiem, kas vēlas pārcelties uz Ventspili, piemēram, lai strādātu, kā arī jauniešiem, kas vēlas nodalīties no ģimenes un, ja viņi nevar atļauties mājokļa īri vai tie vienkārši nav pieejami, pārceļas uz citu valsti. Ievērojot iepriekš minēto, Ventspils valstspilsētas pašvaldības un Ventspils novada pašvaldības kopīgās attīstības programmas 2021. 2027. gadam Ventspils valstspilsētas pašvaldības Rīcības plāna sadaļā "Prioritāte 3 Vide: Iedzīvotāji jūtas fiziski un emocionāli nodrošināti un pārliecināti par savu nākotni" kā viens no uzdevumiem ir minēts "Veicināt un atbalstīt ilgtspējīgu, zemu ekspluatācijas un būvniecības izmaksu mājokļu būvniecību un atjaunošanu Ventspilī" (V-1-1), kas cita starpā ietver tādus pasākumus kā veicināt jaunu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju būvniecību (V-1-1-5) un īres māju būvniecību (V-1-1-4). Tas saskan ar Apvienoto Nāciju Organizācija (ANO) 11. Ilgtspējīgas attīstības mērķi "Padarīt pilsētas un apdzīvotas vietas iekļaujošas, drošas, pielāgoties spējīgas un ilgtspējīgas"3. Mērķa ietvaros ir izvirzīts apakšmērķis līdz 2030. gadam nodrošināt visiem piekļuvi pienācīgiem un drošiem mājokļiem un pamatpakalpojumiem par pieejamu cenu un sakārtot graustus. Kā norādīts Ekonomikas ministrijas izstrādātajās un ar Ministru kabineta 2023. gada 8. novembra rīkojumu Nr. 739 apstiprinātajās "Mājokļu pieejamības pamatnostādnes 2023. 2027. gadam"4: Arvien vairāk iedzīvotāju, īpaši jaunie speciālisti līdz 35 gadiem, izvēlas mājokli īrēt, nevis iegādāties, lai būtu lielākas mobilitātes iespējas. Šāda tendence ir lielā daļā attīstīto Eiropas valstu, kur 30 % 40 % iedzīvotāju mājokli īrē, nevis iegādājas. Ņemot vērā īres mājokļu ierobežoto piedāvājumu, Latvijas pilsētas no mājokļu skatu punkta ir mazāk pievilcīgas, kas savukārt neveicina speciālistu piesaisti un ģimeņu palikšanu šajās pašvaldībās. Pašvaldības atbalsts, izīrējot Pašvaldībai piederošu dzīvokli, tiek sniegts atbilstoši likumam "Par palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā". Pašvaldībai piederošās vai tās nomātās dzīvojamās telpas primāri tiek izīrētas maznodrošinātām vai pie pašvaldības noteiktām kategorijām piederošām personām. Pašvaldības iespējas izīrēt mājokli jaunajiem speciālistiem ir ierobežotas, turklāt, kā PwC 2023. gada 8. jūnijā sadarbībā ar Pašvaldību organizētā darbsemināra ietvaros norādīja darba devēji, administratīvā procedūra, lai speciālistam piešķirtu pašvaldības dzīvokli, ir ilgstošs process, kas neveicina potenciālo speciālistu piesaisti, turklāt, bieži vien šajos dzīvokļos ir nepieciešamas veikt renovāciju, kas papildus paildzina šo procesu. Izvērtējot zemas īres mājokļu pieejamību kontekstā ar esošo Pašvaldības administratīvās teritorijas dzīvojamā fonda situāciju kopumā, jāuzsver, ka šī brīža dzīvojamais fonds ir būtiski novecojis, kas palielina tā uzturēšanas izmaksas un, ņemot vērā zemos mājsaimniecību ienākumus, ir ierobežotas tā atjaunošanas perspektīvas. Ar Ministru kabineta 2023. gada 8. novembra rīkojumu Nr. 739 apstiprinātajās "Mājokļu pieejamības pamatnostādnes 2023. 2027. gadam"5 kā šķērslis īres tirgus attīstībai ir norādīta nepietiekama iedzīvotāju pirktspēja, jo īpaši reģionos, kas nosaka, ka šobrīd privātā sektora investīcijas īres namu būvniecībā ir nepietiekamas. Šobrīd tirgū ir vērojams izmaksu ziņā pieejamu mājokļu trūkums, ko kā problēmu ir uzsvērusi arī Eiropas Komisija 2019.gada ziņojumā par Latviju. Apstākli, ka Pašvaldības administratīvajā teritorijā ir konstatējams trūkums tieši zemas īres mājokļu pieejamības segmentā, norāda arī 2023. gada 8. jūnijā PwC sadarbībā ar Pašvaldību organizētā darbsemināra ietvaros darba devēju norādītie piesaistāmo darba ņēmēju profili, no kuriem lielākā daļa, skatoties pēc ienākumiem uz mājsaimniecību, varētu atbilst MK noteikumos noteiktajai kategorijai, kuriem varētu tikt izīrēts dzīvoklis zemas īres daudzdzīvokļu mājā. Pašlaik privātais sektors nav ieinteresēts veikt investīcijas īres namu būvniecībā Ventspilī, jo ņemot vērā augstās būvniecības izmaksas un attīstītāja vēlamo investīciju atmaksāšanās periodu, īres maksa no jauna uzbūvētos mājokļos pārsniedz iedzīvotāju maksātspēju. To apliecina arī PwC 2023. gada 8. jūnijā sadarbībā ar Pašvaldību organizētā darbsemināra ietvaros Ventspilī darbojošos uzņēmumu pārstāvju norādītais, ka darba devēju iesaiste īres mājokļu būvniecībā prasītu lielus darba devēja resursus, tādēļ nepieciešams pašvaldības atbalsts būvniecības ieceres īstenošanai un īres nama uzturēšanai. Minētā darbsemināra ietvaros uzņēmēji norādīja: 1) nekustamā īpašuma attīstītāji un būvnieki atturas īstenot jaunu mājokļu projektus Ventspilī zemākas iedzīvotāju pirktspējas un būvniecības rentabilitātes dēļ, salīdzinot ar Rīgu; 2) ierobežojumus zemu īres mājokļu būvniecībai ir uzstādītie īres maksas griesti un kopējais būvniecības izmaksu kāpums; 3) ierobežotais apmierinošas kvalitātes mājokļu piedāvājums ir veicinājis dzīvokļu īres un pārdošanas cenu kāpumu. Dzīvokļu īres maksa ir visai tuvu Rīgas līmenim, kā rezultātā dzīvokļi kļūst mazāk pieejami darba ņēmējiem, ņemot vērā algu atšķirības starp pilsētām. Tas savukārt ierobežo darbaspēka mobilitāti un darba devēju iespējas piesaistīt speciālistus. Ņemot vērā iepriekš minēto, ir secināms, ka šobrīd Ventspilī ir vērojams izmaksu ziņā pieejamu mājokļu trūkums, ko kā izaicinājumu darbaspēka piesaistei un mobilitātei ir uzsvēruši arī Pašvaldībā darbojošos uzņēmumu pārstāvji un ir pamatoti konstatēt tirgus nepilnību izmaksu ziņā pieejamu īres mājokļu piedāvājumā sabiedrības daļai, kuru ienākumu līmenis nedod iespēju īrēt kvalitatīvu mājokli uz tirgus nosacījumiem. Konstatētās tirgus nepilnības mazināšanai saistošie noteikumi paredz nosacījumus pilnvarojuma līguma noslēgšanai ar nekustamā īpašuma attīstītāju par VTNP sniegšanu atbilstoši MK noteikumiem, kā arī pašvaldības atbalsta piešķiršanu saskaņā ar Eiropas Komisijas lēmumu. Saistošo noteikumu ietvaros nekustamā īpašuma attīstītāji varēs saņemt pašvaldības atbalstu VTNP nodrošināšanai (piemēram, zemes iegādei, infrastruktūras izbūvei, pakalpojuma sniegšanai), ja viena zemes gabala robežās paredzēts izbūvēt 60 vai vairāk dzīvokļus. Lai atvieglotu nekustamā īpašuma attīstītājam naudas plūsmu, kas ir būtiski projekta attīstīšanas sākuma stadijā, kad dzīvojamās īres mājas būvniecības posmā vēl nav īres ieņēmumu, tad saistošie noteikumi paredz iespēju pašvaldībai sniegt nekustamā īpašuma attīstītājam atbalstu, izmaksājot avansu līdz pat 50 % apmērā no projektam piešķirtā kopējā pašvaldības atbalsta apmērā. Lai nodrošinātu Pašvaldības finansējuma lietderīgu izlietojumu, un nodrošinātu publisko līdzekļu ieguldījumu mājokļu pieejamības veicināšanā Ventspilī, saistošie noteikumi paredz nosacījumu, ka atbalsta saņēmējam ir 6 mēnešu laikā no pilnvarojuma līguma noslēgšanas ar Pašvaldību ir jāsaņem pozitīvs akciju sabiedrības "Attīstības finanšu institūcija Altum" lēmums par atbalsta piešķiršanu. Pilnvarojuma līgumā var paredzēt iespēju šo termiņu pagarināt, ja tam ir pamatots iemesls.