10. Article

Pieaicinātā persona - Valsts zemes dienests - skaidro kadastrālās vērtēšanas būtību, tās ietekmi uz zemes likumiskās lietošanas maksas un nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinu un uzskata, ka standartplatība un standartplatības korekcijas koeficienta ieviešana daudzdzīvokļu māju apbūves zemes kadastrālās vērtības aprēķinā atbilst Kadastra likuma 66. panta otrajā daļā noteiktajiem pamatprincipiem. Kadastrālā vērtēšana ir uz nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšanas principiem balstīta masveida nekustamo īpašumu vērtēšana konkrētā datumā, izmantojot Kadastra informācijas sistēmas datus un vienotas metodes. Masveida vērtēšanā nav sagaidāms tas, ka visu objektu kadastrālā vērtība būs pilnībā atbilstoša to pārdošanas cenai. Kadastrālo vērtību bāzes atbilstību nekustamā īpašuma tirgus cenu līmenim pārbauda, aprēķinot un analizējot prognozētās kadastrālās vērtības un nekustamā īpašuma darījuma cenas attiecību. Gan fiskālās, gan universālās kadastrālās vērtības noteikšanas pamatprincipi pēc būtības ir līdzīgi. Universālā kadastrālā vērtība no fiskālās kadastrālās vērtības atšķiras pēc trim šādiem aspektiem: situācija nekustamā īpašuma tirgū laikā, par kuru izstrādā kadastrālo vērtību bāzi, kadastrālās vērtēšanas metodika un likumdevēja noteiktā prasība nepārsniegt 80 procentus no vidējā nekustamo īpašumu tirgus cenu līmeņa 2022. gadā. Cenas nekustamā īpašuma tirgū kopš 2012. un 2013. gada ir pieaugušas, taču to izmaiņas nav bijušas vienmērīgas visos nekustamā īpašuma segmentos un teritorijās. Būtiskākās kadastrālo vērtību noteikšanas metodikas izmaiņas skar tieši zemi zem daudzdzīvokļu mājām, kurai aprēķina standartplatību. Tā ļauj novērtēt kā apbūves zemi tikai to daļu, kas ir nepieciešama mājas apsaimniekošanai, bet pārējā platība ir vērtējama vienā līmenī ar rekreācijas objektu teritorijām. Savukārt prasība noteikt universālo kadastrālo vērtību ne vairāk kā 80 procentu apmērā no tirgus vērtības 2022. gadā palīdz izvairīties no tādām situācijām, ka kadastrālā vērtība būtu pārāk augsta, ja tirgus cenas samazinātos, nevis pieaugtu. Ņemot vērā minētos aspektus, secināms, ka pastāv gan tādi nekustamā īpašuma objekti, kuru universālā kadastrālā vērtība salīdzinājumā ar fiskālo kadastrālo vērtību pieaug, gan arī tādi objekti, kuru kadastrālā vērtība samazinās vai paliek nemainīga. Aptuvenais to zemes vienību skaits, uz kurām atrodas citām personām piederošas būves, ir 67 000. No tām aptuveni 11 000 zemes vienībām universālā kadastrālā vērtība samazinās salīdzinājumā ar to fiskālo kadastrālo vērtību. Sākotnēji zemes standartplatība kadastrālās vērtēšanas procesā netika piemērota, jo daudzdzīvokļu māju apbūvē uz vienas zemes vienības varēja atrasties vairākas mājas vai viena māja varēja atrasties uz vairākām zemes vienībām. Standartplatība un tās korekcijas koeficients noteikts, lai gadījumos, kad mājai piesaistīta lielāka zemes platība, nekā nepieciešams tās uzturēšanai, kā apbūvi nevērtētu arī zaļo zonu. Šāda kārtība nodrošina zemes vērtības atbilstību nekustamā īpašuma tirgum. Standartplatības korekcijas koeficienta pieņemšanas procesā tika izskatīta iespēja noteikt dabas pamatnes vērtības atkarībā no to labiekārtojuma līmeņa. Tomēr šādas iespējas īstenošana būtu saistīta ar ievērojamu administratīvo slogu gan pašvaldībām, gan Valsts zemes dienestam. Tiesas sēdē Valsts zemes dienesta pārstāve uzsvēra, ka zemes kadastrālās vērtēšanas metodika, ņemot vērā pašreizējās tehniskās iespējas, ir ievērojami uzlabojusies, taču nav izslēdzama nepieciešamība to visu laiku pilnveidot. Tas vien, ka atsevišķu īpašumu kadastrālā vērtība ir samazinājusies, nevar būt par pamatu mainīt visu sistēmu. Arī nākotnē būs gadījumi, kad kadastrālā vērtība samazināsies, jo nekustamā īpašuma tirgus ir mainīgs. Šajā tirgū pastāv tāda likumsakarība, ka, palielinoties zemes platībai, cena par vienu kvadrātmetru konkrētā brīdī vairs lineāri nepalielinās.