12. Article

Pieaicinātā persona - biedrība "Latvijas Īpašumu Vērtētāju asociācija" (turpmāk - Asociācija) - uzskata, ka universālās kadastrālās bāzes pieņemšanas procesā nav ievērotas Kadastra likumā noteiktās prasības un starptautiskie īpašumu vērtēšanas standarti. Laika posmā no 1998. gada līdz 2010. gadam izstrādātais zemes un ēku kadastrālās vērtēšanas algoritms ar atsevišķām tehniskām izmaiņām tiek izmantots arī šobrīd gan fiskālās, gan universālās kadastrālās vērtības noteikšanai. Jau tolaik notika vairāki mēģinājumi risināt problēmu ar kadastrālo vērtību neatbilstību tirgus situācijai, tomēr likumdevējs attiecībā uz visām būvēm nolēma nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinā izmantot aprēķinātās kadastrālās vērtības. Universālās kadastrālās vērtības atbilstību faktiskajai tirgus situācijai iespējams nodrošināt, konsekventi un godprātīgi izpildot Kadastra likumā noteiktās prasības attiecībā uz kadastrālo vērtēšanu. Tomēr universālo kadastrālo vērtību noteikšanā nav ņemtas vērā īpašumu specifiskās lietošanas tiesības, tādēļ tā nevar nodrošināt taisnīgu atlīdzību gadījumos, kad pastāv zemes likumiskās lietošanas tiesiskās attiecības. Kadastrālās vērtības bāzes pārskatīšana reizi četros gados pati par sevi nenodrošina kadastrālās vērtības atbilstību tirgus situācijai. Šajā aspektā būtu jānodrošina regulāra tirgus situācijas analīze, periodiska analīzes rezultātu publicēšana un regulāra visu spēkā esošo kadastrālās vērtības bāzes rādītāju izmaiņu kontrole. Ir pamatoti piemērot atbilstību 80 procentu apmērā no vidējā nekustamo īpašumu cenu līmeņa. Inflācijas rādītāju piemērošana kadastrālās vērtības aprēķinā un to iekļaušana tiesiskajā regulējumā nav nedz pamatota, nedz nepieciešama, ja tiek nodrošināta kadastrālās bāzes atbilstība tirgus situācijai. Turklāt nekustamā īpašuma tirgus cenu izmaiņas nekad nav bijušas tieši saistītas ar patēriņa cenu izmaiņām. Noteikumi nesniedz nedz jēdziena "standartplatība", nedz jēdziena "standartplatības korekcijas koeficients" viennozīmīgu definīciju un pietiekamu pamatojumu. Turklāt minēto rādītāju analīzē izmantotie dati un iegūtie rezultāti nav atrodami publiski pieejamos masveida vērtēšanas materiālos un nav pārbaudāma to noteikšanas pamatotība. Tieša sakarība starp viena kvadrātmetra cenu zemes vienībām, kas atbilst zemes standartplatībai, un viena kvadrātmetra cenu zemes vienībām, kas pārsniedz standartplatību, nekustamā īpašuma tirgū nav viennozīmīgi novērojama attiecībā uz daudzdzīvokļu māju apbūves zemi. Asociācijas pārstāvji tiesas sēdē papildus norādīja, ka valstī ir nepieciešama masveida vērtēšana, bet tāda, kas būtu balstīta uz citiem īpašuma vērtēšanas pamatiem. Pašreiz aprēķinātajām kadastrālajām vērtībām nav sakarības ar tirgus vērtību. Nav arī saprotams, tieši kāda informācija izmantota standartplatības un tās korekcijas koeficienta aprēķināšanā. Turklāt tas, vai lielāka zemesgabala cena ir lielāka vai mazāka, ir atkarīgs no tā, vai ārpus standartplatības esošā zeme ir racionāli izmantojama. Izšķirošs ir teritorijas plānojums. Ja teritorijas plānojums aizliedz lielāka zemesgabala apbūvi, tad cena par vienu kvadrātmetru samazinās, bet, ja apbūve ir atļauta, tad lielāki zemesgabali ir vērtīgāki par mazajiem.