1. Article

Kredītiem daudzdzīvokļu māju renovācijai vai rekonstrukcijai. 2. Hipotekārajiem kredītiem ar samazinātu kredītņēmēja sākotnējo iemaksu "pirmā mājokļa" iegādei (turpmāk - hipotekārie kredīti "pirmā mājokļa" iegādei). 3. Hipotekārajiem kredītiem ar samazinātu kredītņēmēja sākotnējo iemaksu ekonomisko ģimenes māju būvniecībai (turpmāk - hipotekārie kredīti ekonomisko ģimenes māju būvniecībai). MGF finansējums 3,0 milj.Ls apmērā, ko ir iespējams izmantot ar multiplikatoru 2, tādejādi iegūstot iespēju sniegt galvojumus 6,0 milj. Ls. apmērā, un 1,2 milj. Ls, kas pieejami Mājokļu projektā ļauj nodrošināt galvojumu sniegšanu par kopējo summu 7,2 milj. Ls. Tas ir pietiekoši, lai apmierinātu pieprasījumu sākotnējā trīs gadu periodā, kurā notiks tirgus iepazīšanās ar piedāvātajiem finansu instrumentiem un garantiju sistēmas darbības stabilizēšana. Sākotnējā MGF kapitāla izveide pilnā apmērā (3,0 milj. Ls) nodrošina fondam tā darbības sākumā pietiekošus ienākumus no procentu ienākumiem par kapitāla izmantošanu. Šie ienākumi ir nepieciešami, lai nodrošinātu garantiju sistēmas darbības administrēšanu fiksētā apjomā bal-stoties uz pašfinansēšanos, paredzot pietiekošas rezerves arī galvoto summu izmaksāšanai nepieciešamības gadījumā, kas ļautu saglabāt garantiju sistēmas sākotnējo finansējumu neaizskartu. Tālākajā darbības laikā MGF kapitāla palielināšanos nodrošina klientu maksājumi par galvojumiem, donoru maksājumi un citi saimnieciskās darbības avoti. Pieaugot pieprasījumam pēc pirmā trīs gadu perioda beigām, iespējama nepieciešamība pēc papildus valsts finansējuma garantijas rezerves kapitāla palielināšanai, kas ļautu straujāk palielināt garantiju sistēmas radīto efektu mājokļu sektorā. MGF sniegs galvojumu jebkurai komercbankai, kas atbilst Finansu un kapitāla tirgu komisijas (FKTK) prasībām un būs noslēgusi līgumu ar MGF, tādejādi kļūstot par partnerbankām. Galvojumu aizdevumam pieprasīs partnerbankas, iesniedzot MGF potenciālo aizņēmēju iesniegto dokumentu kopijas, partnerbankas lēmumu par aizdevuma piešķiršanu u.c. dokumentus. MGF izvērtēs aizdevuma atbilstību un pieņems lēmumu par galvojumu piešķiršanu. Ar galvojumu tiks nodrošināta tikai kredītiestāžu izsniegto mājokļu aizdevumu pamatsummas daļas atmaksa. Aizdevuma procenti, līgumsodi un citu ar aizdevumu saistītu maksājumu atmaksā netiks garantēta. Galvojuma apjoms tiks noteikts procentos no aizdevuma atlikuma un nepārsniegs aizdevuma nodrošinājuma un aizdevuma pamatsummas atlikuma starpību. Detalizētu kārtību, kādā darbosies MGF noteiks spēkā esošie normatīvie akti, kā arī būs nepieciešama izstrādāt jaunus speciālu normatīvo aktus. Pirmo trīs darbības gadu laikā sākotnēji piešķirtais MGF finansējums 3,0 milj. Ls starp atsevišķajiem galvojumu veidiem tiks sadalīts sekojoši: 50% - Kredītiem daudzdzīvokļu māju renovācijai vai rekonstrukcijai. 30% - Hipotekārajiem kredītiem ekonomisko ģimenes māju būvniecībai. 20% - Hipotekārajiem kredītiem "pirmā mājokļa" iegādei. Tādejādi, izmantojot tikai MGF sākotnējo kapitālu, tiks izsniegti 1 622 galvojumi par summu 6,0 milj. Ls(izmantojot sākotnējo kapitālu ar multiplikatoru 2), tai skaitā: • 122 galvojumi 3 milj.Ls apmērā kredītiem daudzdzīvokļu māju renovācijai un rekonstrukcijai par summu 4,28 milj.Ls., • 900 galvojumi 1,8 milj.Ls apmērā kredītiem ekonomisko ģimenes māju būvniecībai par summu 9,1 milj. Ls., • 600 galvojumi 1,2 milj.Ls apmērā hipotekārajiem kredītiem "pirmo mājokļu" iegādei par summu 5,4 milj Ls., kas savukārt ļaus izsniegt mājokļu kredītus par aptuveni 18,8 milj. Ls Galvojumu sadalījums mājokļu kredītiem var tikt izmainīts ņemot vērā faktisko pieprasījumu. Lai nodrošinātu visu ar mājokļu garantijas sistēmas izveidošanu saistīto aktivitāšu koordinēšanu, jānosaka, ka MGF ir atbildīgs arī par Mājokļu projekta tehnisko vadību. 5.1.1. a) MGF sniegto galvojumu veidi 1) Kredīti daudzdzīvokļu māju renovācijai vai rekonstrukcijai Mērķis - izveidot efektīvu mehānismu, lai veicinātu dzīvokļu īpašnieku sabiedrību iespējas aizņemties līdzekļus finansu tirgū daudzdzīvokļu māju renovācijai vai rekonstrukcijai, apturēt dzīvojamā fonda tālāku strauju nolietošanos, veicināt būvniecības sektoru un IKP pieaugumu, palielināt Valsts un pašvaldību budžeta pieaugumu, veicināt dzīvokļu īpašnieku pašapziņas celšanu. Mērķgrupa - dzīvokļu īpašnieku sabiedrības2, Rezultāts - Tiks sniegti 122 galvojumi 3 milj.Ls apmērā kredītiem daudzdzīvokļu māju renovācijai un rekonstrukcijai par summu 4,28 milj.Ls. Par 4,28 milj. Ls tiks palielināts būvniecības nozares apgrozījums, nodokļos nomaksājot 1 090 000 Ls (saskaņā ar dzīvojamās mājas rekonstrukcijas un celtniecības darba tāmju analīzi: PVN - 500 000 Ls, sociālajā nodoklī - 340 000 Ls, uzņēmuma un iedzīvotāju ienākuma nodoklī - 350 000 Ls). Galvojumu apraksts -galvojums tiek piešķirts kredītiem, kurus komercbanka izsniedz aizņēmējam - dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai. Kredīts jāiegulda daudzdzīvokļu mājas renovācijā vai rekonstrukcijā. Kredīts daudzdzīvokļu māju renovācijai vai rekonstrukcijai tiks piešķirts bez nekustamā īpašuma ķīlas. Kā nodrošinājums kredīta atmaksai kalpos vienīgi no daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem iekasētā apsaimniekošanas maksa, jo pretējā gadījumā visiem mājas atsevišķo dzīvokļu īpašniekiem jāieķīlā savi dzīvokļi par labu kredītiestādei un jāreģistrē Zemesgrāmatā hipotēka uz savu dzīvokli, kas ir dārgi (ķīlas līgums, ķīlas nostiprinājuma lūgums, kancelejas un valsts nodeva, dzīvesbiedra piekrišana u.t.t.), sarežģīti (daļa daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu nav vēl privatizēti, pieder pašvaldībai, ieķīlāti, iegādājoties dzīvokli, u.t.t.), kā arī dzīvokļu īpašniekiem ir psiholoģiski grūti mājas koplietošanas daļas atjaunošanas dēļ ieķīlāt savu dzīvokli par labu kredītiestādei. Kredītrisks ir sadalīts starp MGF un kredītiestādi proporcijā 70% un 30%. Galvojums sedz daļu no kredītiestādei radītajiem zaudējumiem - 70% no atlikušās kredīta pamatsummas, gadījumā, ja aizņēmējs nespēj atmaksāt kredītiestādei kredītu. Galvojums 70% apmērā nodrošina, ka kredītiestādes uzņemas daļu riska un kvalitatīvi izvērtē kredīta pieteikumus. Vienlaicīgi par 70% samazināts kreditēšanas risks rosina banku interesi un veicina daudzdzīvokļu māju kreditēšanas tirgus izveidi un attīstību. Nākotnē, daudzdzīvokļu māju kreditēšanas tirgum attīstoties, MGF riska sadalījuma proporcija tiks samazināta, tādējādi samazinot MGF saistības un palielinot ar galvojumu izsniegto kredītu apjomu. Galvojuma summa tiek izmaksāta pēc prasības par dzīvokļu īpašnieku sabiedrības maksātnespēju iesniegšanas tiesā. Kredītiestāde ir atbildīga par tālāko piedziņas procesu. Ja no aizņēmēja tiek piedzīta zaudējumu atmaksa, kredītiestāde atmaksā MGF tā izmaksāto summu, vai proporcionālu tās daļu. Piemērs Atlikusī kredīta summa kredīta zaudējuma brīdī 30,000 Ls MGF maksājums pēc prasības iesniegšanas tiesā (70% x 30,000 Ls) 21,000 Ls Kredītiestādes zaudējumi (30% x 30,000 Ls) 9,000 Ls Atgūts piedziņas procesa laikā 20,000 Ls Kopējie zaudējumi (30,000 Ls - 20,000 Ls) 10,000 Ls MGF zaudējumi (70% x 10,000 Ls) 7,000 Ls Kredītiestādes zaudējumi (30% x 10,000 Ls) 3,000 Ls Kopējie zaudējumi 10,000 Ls 2) Hipotekārie kredīti 2.1) Hipotekārie kredīti "pirmā mājokļa" iegādei Mērķis - radīt iespēju jaunām ģimenēm iegādāties mājokli (dzīvokli) pirmo reizi un veicināt mājokļu (dzīvokļu) renovāciju. Mērķgrupa - mājsaimniecības ar vidēju ienākumu līmeni (mājsaimniecības neto ienākumi 300-400 Ls), kas iegādājas mājokli (dzīvokli) pirmo reizi vai veic tā renovāciju. Rezultāts - Tiek plānots izsniegt 600 galvojumus 1,2 milj.Ls apmērā hipotekārajiem kredītiem "pirmo mājokļu" iegādei par summu 5,4 milj Ls. Galvojumu apraksts -MGF sniedz galvojumu līdz 20% no nekustamā īpašuma vērtības (bankas kredīts sedz līdz 90% no nekustamā īpašuma vērtības, bet kredītņēmējam jānodrošina vismaz 10% sākotnējā (pirmā) iemaksa jeb paša ieguldījums). MGF sedz komercbankas zaudējumus, kas rodas, ja kredītņēmējs nespēj atmaksāt aizdevumu un realizējot īpašumu netiek pilnībā nosegta neatmaksātā kredīta daļa. MGF sedz tikai to zaudētās kredīta pamatsummas daļu, kas pārsniedz 70% no ieķīlātā īpašuma vērtības, tas ir maksimāli 20% no sākotnējās nekustamā īpašuma tirgus vērtības. Galvojums ir spēkā, kamēr neatmaksātais kredīts pārsniedz 70% no nekustamā īpašuma vērtības. Kredītņēmējam pakāpeniski atmaksājot aizņēmumu, galvotā summa samazinās un galvojums zaudē spēku brīdī, kad kredīta pamatsumma kļūst mazāka par 70% no nekustamā īpašuma vērtības. Bankas pašas risks ir kredīta pamatsummas daļa - 70% no nekustamā īpašuma tirgus vērtības - t.i., risks ir tāds pats kā parasta hipotekārā kredīta gadījumā. Piemērs Nekustamā īpašuma tirgus vērtība: 10,000 Ls Kredītiestādes izsniegtā kredīta daļa ar galvojumu (20% x 10,000): 2,000 Ls Kredītiestādes kredīts bez papildus galvojumu (70% x 10,000): 7,000 Ls Kredīta pamatsumma 9,000 Ls Neatmaksātā kredīta pamatsumma kredīta zaudējuma brīdī 8,000 Ls Kredīta galvotā daļa zaudējuma brīdī (8,000 - 7,000): 1,000 Ls Ienākumi no nekustamā īpašuma pārdošanas: 6,000 Ls Kredītiestādes zaudējumi (tikai kredīta pamatsumma) 2,000 Ls Naudas plūsmas sadalījums: Kredītiestādes ienākumi no nekustamā īpašuma pārdošanas 6,000 Ls Zaudējumus, kurus sedz MGF (8,000 - 7,000) 1,000 Ls Kredītiestādes zaudējumi (8,000 - 6,000 - 1,000) 1,000 Ls 2.2) Hipotekārie kredīti ekonomisko ģimenes māju būvniecībai Mērķis - padarīt ģimenes māju pieejamu ģimenēm ar ienākumiem nedaudz augstākiem par vidējiem un vienlaicīgi palielināt ekonomisko ģimenes māju un mazstāvu apbūves īpatsvaru dzīvojamajā fondā kā arī veicināt būvniecības sektora attīstību un palielināt iekasēto nodokļu apjomu. Mērķgrupa - mājsaimniecības ar ienākumu līmeni nedaudz virs vidējā (mājsaimniecības ar neto ienākumiem no 450 Ls līdz 600 Ls). Galvojuma apraksts -(piemērot "Galvojuma apraksts" 2.1) Hipotekārajiem kredītiem "pirmā mājokļa" iegādei). Rezultāts -Tiks uzbūvētas 900 ekonomiskās ģimenes mājas, sniegti 900 galvojumi 1,8 milj.Ls apmērā kredītiem ekonomisko ģimenes māju būvniecībai par summu 8,1 milj. Ls, tādējādi palielinot būvniecības nozares apgrozījumu par 9,0 milj.Ls, nomaksājot nodokļos 2 510 000 Ls (saskaņā ar dzīvojamās mājas rekonstrukcijas (celtniecības) darbu tāmi - PVN 1 040 000 Ls, uzņēmuma un iedzīvotāju ienākuma nodoklī - 720 000 Ls, sociālajā nodoklī 750 000 Ls). 5.1.1. b) MGF darbības finansiālie aprēķini: Programmai pievienotajā 4. pielikumā ir veikts MGF izsniedzamo galvojumu finansiālais pamatojums, kas ietver "Naudas plūsmu", "Bilanci", "Ieņēmumu-izdevumu aprēķinu", "Administratīvo izdevumu aprēķinu", veikta salīdzinošā izmaksu analīze dažādu finansēšanas mehānismu īstenošanai un administrēšanai, kas pamato MGF plānotos izsniedzamo galvojumu apjomus dažādajām mērķgrupām ar sākotnēji piešķirto finansējumu 3milj.Ls (izmantoti arī piemēri). 5.1.1. c) Pieprasījuma analīze : o Galvojumi daudzdzīvokļu māju kredītiem (galvojums līdz 70%) Dzīvojamā fonda kopējā platība Latvijā 2000. gadā bija 53,4 milj. m2, jeb ~ 23 m2 uz vienu iedzīvotāju, kas ir divreiz mazāk nekā Eiropas Savienības valstīs. Jāņem vērā arī, ka kopš 1990. gada dzīvojamā fonda kopējā platība Latvijā ir pieaugusi tikai par 0,93%. Daudzdzīvokļu māju būvniecība Latvijā pēdējos gados ir neliela, piemēram 2001. gadā Rīgas reģionā tika nodoti ekspluatācijā tikai 350 jauni dzīvokļi un līdz ar to esošo dzīvokļu skaits reģionā palielinājās par aptuveni 0,1%. 98% visu dzīvojamo māju Latvijā ir celtas pirms 1991. gada un vairāk nekā 90% no visām mājām neatbilst mūsdienu energoefektivitātes standartiem, bet vairāk nekā 10% atrodas kritiskā stāvoklī. Ja pieņem, ka daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas amortizācijas periods ir 50 gadi, tad katru gadu Latvijā būtu jāatjauno 2% no esošā dzīvojamā fonda jeb jāuzbūvē dzīvojamās mājas ar kopējo platību apmēram 1,068 milj. m2. Tā kā dzīvojamā fonda atjaunošana notiek daudz lēnāk, nekā tas būtu nepieciešams (0,93% desmit gadu laikā 20% vietā), tad tuvākajā nākotnē jānovirza nozīmīgus līdzekļus pašreizējā dzīvojamā fonda uzturēšanā un renovācijā. Papildus energoefektivitātes uzlabošana daudzdzīvokļu mājās samazinātu iedzīvotāju komunālos maksājumus, kas veido nozīmīgu daļu no vidējiem iedzīvotāja ienākumiem un tādējādi veicinātu iedzīvotāju labklājību. Pašlaik daudzdzīvokļu māju dzīvokļu apsaimniekošanas sabiedrībām ir nopietnas problēmas piesaistīt finansējumu kredītu veidā māju atjaunošanai un energoefektivitātes pasākumu veikšanai, jo tās nespēj piedāvāt kredītiestādēm nepieciešamo kredīta nodrošinājumu. Šo problēmu risināšanā var tikt izmantots valsts atbalsts galvojumu veidā, kuru mērķis līdz ar to ir: (1) palielināt dzīvokļu īpašnieku apsaimniekošanas sabiedrības spēju piesaistīt kredītiestāžu līdzekļus, lai veiktu energoefektivitātes paaug- stināšanas pasākumus vai ieguldījumus koplietošanas telpās; (2) veicināt kredītiestāžu iesaistīšanos daudzdzīvokļu ēku atjaunošanā. o Galvojumi hipotekārajiem kredītiem "pirmā mājokļa" iegādei un ekonomisko ģimenes māju būvniecībai (galvojums līdz 20%) Pašlaik Latvijā iedzīvotājiem ar nelieliem uzkrājumiem nav pieejams finansējums no kredītiestādēm mājokļa iegādei, būvniecībai vai remontam, jo tie nevar nodrošināt nepieciešamo (pirmo) sākotnējo iemaksu, ko pieprasa kredītiestādes, izsniedzot kredītus. Atbilstoši kredītiestāžu prasībām, potenciālajam aizņēmējam jābūt ar labu maksātspēju, un jāspēj nodrošināt aizdevums ar ķīlu. Vairumā gadījumu kredītiestādes izsniedz aizdevumus, kuru apjoms nepārsniedz 75% no aizdevuma nodrošinājuma vērtības. Atlikušie 25% aizņēmējam jāfinansē no saviem uzkrājumiem, vai arī par iztrūkstošo summu jāpiestāda papildus nodrošinājums. Tieši nepietiekošs nodrošinājums un sākotnējo uzkrājumu apjoms liedz lielai daļai potenciālo aizņēmēju saņemt finansējumu no kredītiestādēm, kavē mājokļu būvniecību un bremzē mājokļu tirgus attīstību. Šī problēma skar arī gados jaunus iedzīvotājus ar relatīvi augstiem ienākumiem un jaunās ģimenes. Šo iedzīvotāju kategoriju vajadzība pēc mājokļa ir augsta, bet iespēja to iegādāties, izmantojot kredītiestāžu aizdevumu, nelielā uzkrājumu līmeņa dēļ, zema. Lai ģimene sakrātu mājokļa līdzfinansēšanai nepieciešamos līdzekļus, tagad tai vismaz 3-5 gadus jāveido uzkrājumi. Salīdzinot pašreizējos nekustamā īpašuma cenu kāpuma tempus un salīdzinot tos ar vidējās algas pieauguma tempiem, var secināt, ka pašlaik tieši sākotnējās iemaksas sakrāšana ir šķērslis mājokļa iegādei vairumam iedzīvotāju ar vidēju ienākumu līmeni. Piemēram iedzīvotājam ar ienākumiem, kas atbilst vidējai darba algai Latvijā, lai uzkrātu sākotnējo iemaksu (25%) vidēja lieluma hipotekārajam mājokļu kredītam (LVL 10000), pieņemot, ka uzkrājumu veidošanai tiek novirzīti 40% ienākumu, ir nepieciešami vairāk nekā 3 gadi. Šajā laikā nekustamā īpašuma cena, ņemot vērā nekustamā īpašuma cenu kāpuma tempu, pieaugs vismaz par trešdaļu. Avots: Centrālā statistikas pārvalde, "Hipotekārās kreditēšanas attīstība Baltijā", Hansabanka 2002. gada maijs Pieprasījumu pēc galvojumiem kredītiem ar samazinātu sākotnējo iemaksu "pirmā mājokļa" iegādei var prognozēt, balstoties uz informāciju par vispārējo hipotekārās kreditēšanas attīstību Latvijā. Pēc Hansabankas veiktās analīzes datiem privātpersonu hipotekārās kreditēšanas apjoms Latvijā pēdējo divu gadu laikā ir pieaudzis par 200%. 2001. gada beigās Latvijā privātpersonām izsniegto hipotekāro kredītu apjoms bija 221 milj. EUR, bet Igaunijā 387 milj. EUR. Privātpersonām izsniegtie hipotekārie kredīti, milj.LVL Avots: "Hipotekārās kreditēšanas attīstība Baltijā", Hansabanka 2002. gada maijs 2001. gada beigās kredītiestāžu izsniegtos kredītus Latvijā izmantoja 21% iedzīvotāju, bet hipotekāros kredītus apmēram 5% iedzīvotāju, kas ir daudz mazāk nekā Eiropas valstīs, piemēram Zviedrijā hipotekāros mājokļu kredītus 2001. gada beigās izmantoja 89,7% iedzīvotāju. Latvijas ekonomiskā stāvokļa uzlabošanās, ko rāda IKP pieaugums pēdējo gadu laikā, ļauj secināt, ka tuvākajos gados hipotekārās kreditēšanas apjoma pieauguma tempi nesamazināsies. IKP pieaugums salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu (salīdzināmās cenās) Avots: Centrālā statistikas pārvalde Hansabankas veiktā pētījuma dati liecina, ka, saglabājoties līdzšinējiem hipotekārās kreditēšanas pieauguma tempiem (40-50% gadā), turpmāko piecu gadu laikā var prognozēt vismaz 200 000 hipotekāro kredītu izsniegšanu Latvijā, kas nozīmē, ka pēc 5 gadiem Latvijā hipotekāros kredītus izmantos aptuveni 20% iedzīvotāju. Salīdzinājumā ar Eiropas Savienības rādītājiem šis kredītu lietošanas koeficients nav augsts un arī hipotekāro kredītu likmes pēdējos gados ir strauji samazinājušās, līdz ar to šāda prognoze ir piesardzīga un reālie hipotekārās kreditēšanas apjomi var būt ievērojami augstāki. Kredītiestāžu veiktā hipotekāro kredītu izlietojuma analīze rāda, ka apmēram 50% kredītu pašlaik tiek ņemti mājokļu remontam un paredzams, ka šī tendence saglabāsies arī nākotnē. Ja pieņem, ka vēl apmēram 10-15% no hipotekāro kredītu ņēmējiem kredītus izmanto citiem mērķiem nevis mājokļa situācijas uzlabošanai (piem. uzņēmējdarbības uzsākšana u.c.), tad var secināt, ka mājokļu iegādei tuvāko piecu gadu laikā Latvijā tiks izsniegti vismaz 80 000 hipotekārie mājokļu kredīti. Kredītiestāžu veiktās kredīta ņēmēju aptaujas liecina arī, ka problēmas ar sākotnējās iemaksas veikšanu ir vidēji 10% kredīta ņēmēju, kas ļauj secināt, ka valsts atbalsts mājokļu kredītu galvojumu veidā tuvāko piecu gadu laikā būs nepieciešams vismaz 8 000 kredīta ņēmēju. Tā kā kredītiestāžu veiktās aptauja aptver tikai kredītiestāžu klientus, kas jau ir vērsušies tajās, lai saņemtu kredītu, tad potenciālo valsts galvoto kredītu izmantotāju skaits reāli var būt ievērojami lielāks, jo liela daļa potenciālo kredīta ņēmēju, kam sākotnējās iemaksas veikšanai nepieciešamo līdzekļu sakrāšana rada problēmas, kredītiestādēs nevēršas tieši šī iemesla dēļ. Ģimenes māju sektorā pēdējos gados ir vērojama aktivizēšanās - saskaņā ar Centrālās Statistikas Pārvaldes un Ekonomikas ministrijas informāciju 2001. gada pirmajos 9 mēnešos ir izsniegtas aptuveni 1200 būvatļaujas ģimeņu māju būvniecībai. Tomēr vēl arvien Rīgas reģionā ģimenes mājās dzīvo apmēram 3% no kopējā iedzīvotāju skaita. Gan Tallinā, gan Viļņā, kurās reģiona iedzīvotāju skaits ir gandrīz uz pusi mazāks, nekā Rīgas reģionā, privātmājās dzīvo 7-8% no kopējā iedzīvotāju skaita. Pašlaik pēc nekustamo īpašumu uzņēmumu datiem privātmājas pārsvarā iegādājas iedzīvotāji ar ienākumiem virs vidējā līmeņa. No 2001. gada 1. pusgadā pārdotajiem īpašumiem 6% bija ģimenes mājas, bet pārējie dzīvokļi. No augstāk minētajiem datiem var secināt, ka, palielinoties Latvijas iedzīvotāju maksātspējai, cilvēki arvien vairāk domā par mājokļa situācijas uzlabošanu, bet piedāvājums nekustamā īpašuma tirgū ir ierobežots. Salīdzinot datus par ģimenes mājās dzīvojošo iedzīvotāju skaitu Rīgā un pārējās Baltijas valstu galvaspilsētās, var secināt, ka tuvākajos gados prognozējams pieprasījuma pieaugums pēc ekonomiskajām ģimenes mājām (īpaši ņemot vērā dzīvokļu cenu kāpuma tempus), un šis pieprasījums varētu veidot aptuveni 4-5% no Latvijas iedzīvotāju skaita jeb ap 90 000. Šos datus apstiprina arī VARAM Būvniecības departamenta veiktā Latvijas iedzīvotāju socioloģiskā aptauja (sīkāk skat. 5.2.1. apakšnodaļu). Lai atmaksātu saņemto hipotekāro mājokļu kredītu, kredīta ņēmējam nepieciešami vismaz 315 Ls neto ienākumi mēnesī dzīvokļa iegādei vai vismaz 450 Ls neto ienākumi mēnesī ekonomiskās ģimenes mājas iegādei. Ja kredītu ņem mājsaimniecība, tad katra tās locekļa ienākumiem jābūt vismaz 160 Ls neto mēnesī dzīvokļa iegādei vai vismaz 225 Ls neto mēnesī ekonomiskās ģimenes mājas iegādei. Pēc Centrālās statistikas pārvaldes datiem pašlaik Latvijā nodarbināto ar ienākumu līmeni 200-300 Ls bruto mēnesī (kas ir pietiekoši pirmā mājokļa iegādei) ir ~ 75 000, bet ar ienākumu līmeni 300-400 Ls mēnesī (kas ir pietiekoši ekonomiskās ģimenes mājas būvniecībai) ir ~ 23 000, vai attiecīgi 7,28% un 2,23% no kopējā nodarbināto skaita. Līdz ar to Latvijā mājsaimniecību ar vidējiem ienākumiem, kas var finansēt hipotekārā mājokļu kredīta ņemšanu pirmā mājokļa iegādei pašreiz ir ~ 35 000, bet tādu, kas var finansēt hipotekārā mājokļu kredīta ņemšanu ekonomiskās ģimenes mājas būvniecībai ~ 12 000. 5.1.2. Pilnveidot valsts atbalsta sistēmu aizņēmēju kredītspējas paaugstināšanai Izstrādājot atbalsta sistēmu, varēs būtiski paplašināt to ģimeņu loku, kas ar aizdevuma palīdzību varētu uzlabot savus dzīves apstākļus. Valsts atbalsta sistēmas uzdevums ir ieinteresēt un iedrošināt iedzīvotājus ņemt aizdevumu savu dzīves apstākļu uzlabošanai un pietuvināt potenciālo aizņēmēju maksātspējas rādītājus kredītiestāžu prasībām. Iedzīvotāju ieinteresēšanai ir jāizstrādā nodokļu atvieglojumu sistēma iedzīvotājiem, kuri atmaksā noteiktiem mērķiem saņemtu aizdevumu, un dažādos veidos jāpopularizē to iedzīvotāju pozitīvā pieredze, kas jau izmantojuši aizdevumu šiem mērķiem. Aizņēmēju maksātspēja varētu tikt uzlabota izstrādājot aizdevuma procentu un pamatsummas subsidēšanas mehānismu. Lietderīgi būtu izstrādāt sistēmu kā pašvaldības varētu sniegt atbalstu juridiskām un fiziskām personām, kuras saņemtu aizdevumus ēku siltināšanai un apkures sistēmas sakārtošanai. Tomēr, pašreizējos apstākļos, kad strauji ir pasliktinājies pašvaldību finansiālais stāvoklis, minētajai sistēmai varētu būt tikai ieteikuma raksturs, kas ļautu pašvaldībām to pielietot vai nepielietot, vadoties no konkrētās pašvaldības finansiālā stāvokļa. Veidojot valsts atbalsta sistēmu, liela uzmanība jāpievērš tam, lai ar pēc iespējas mazākām izmaksām sasniegtu maksimāli labu rezultātu. Normatīvajos aktos jānosaka valsts atbalsta saņemšanas kritēriji un noteikumi tā, lai nerastos iespēja dažādi interpretēt valsts sniegtā atbalsta nosacījumus un izmantot valsts atbalstu neparedzētiem mērķiem. 5.1.2.1. Samazināt ar iedzīvotāju ienākuma nodokli apliekamos ienākumus Tā kā dzīvokļu privatizācijas process praktiski jau ir noslēdzies un lielākā daļa dzīvokļu atrodas privātpersonu īpašumā, tad būtu lietderīgi tuvākā nākotnē nodokļu likumdošanā iestrādāt normas, kas veicinātu un atvieglotu iedzīvotājiem iespēju veikt investīcijas savos privātīpašumos. Mērķis - paplašināt iedzīvotāju loku, kam ir pietiekoši ienākumi kredīta saņemšanai pirmā mājokļa iegādei kā arī veicināt iedzīvotājus plašāk izmantot kredītresursus mājokļa būvniecībai, iegādei un renovācijai. Apraksts - saskaņā ar likumu "Par uzņēmuma ienākuma nodokli", uzņēmumu un uzņēmējsabiedrību izmaksas, kas saistītas ar pamatlīdzekļu, ieskaitot ēku un būvju iegādi, atjaunošanu un remontu samazina uzņēmuma apliekamo ienākumu. Taču fiziskajām personām pašlaik nav tiesību samazināt savu apliekamo ienākumu par izmaksām, kas saistītas ar personīgajām vajadzībām veikto mājokļu iegādi, rekonstrukciju un citiem remonta izdevumiem. Lai veicinātu iedzīvotājus plašāk izmantot mājokļu kredītus ir jānosaka, ka fizisko personu ar iedzīvotāju ienākuma nodokli apliekamais ienākums tiek samazināts par aizdevumu procentu maksājumu summu - līdz 500 latiem taksācijas gada laikā - par tiem aizdevumiem, kas ņemti pirmā mājokļa iegādei un kuru pamatsumma nepārsniedz 25 000 Ls. Paredzot augstāk ar iedzīvotāju ienākuma nodokli apliekamo ienākumu samazināšanu fiziskajām personām, tiktu veicināta iedzīvotāju līdzdalība mājokļu sektora attīstībā, kā arī tiktu paaugstināti fiziskās personas ienākumi un uzlabota maksātspēja, kā arī atbalstīta nelielu kredītu pieejamība. Bez tam, šādu atvieglojumu ieviešana veicinātu iedzīvotāju ienākumu legalizāciju, samazinot algu izmaksas "aploksnēs", jo, lai saņemtu attiecīga apjoma aizņēmumu, iedzīvotāji būs ieinteresēti uzrādīt savus patiesos ienākumus, lai pierādītu bankai savu spēju atmaksāt izsniegto aizdevumu. 5.1.2.2. Nodrošināt valsts līdzfinansējumu daudzdzīvokļu mājām Mērķis - veicināt daudzdzīvokļu māju kopīpašuma daļas sakārtošanu, ieinteresējot dzīvokļu īpašniekus veikt mājas siltināšanu. Mērķgrupa - dzīvokļu īpašnieku sabiedrība2, kas saņēmusi aizdevumu daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma daļas sakārtošanai. Rezultāti - piešķirts valsts līdzfinansējums pirmajām 10 daudzdzīvokļu mājām tehniskā stāvokļa novērtēšanai, būvprojekta izstrādei vai citām ar mājas kopīpašuma daļu sakārtošanu saistīto izmaksu daļējai segšanai. 5.1.3. Uzlabot normatīvo aktu sistēmu daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanai un kreditēšanai MAKP Mājokļu projekta ietvaros tiek izstrādāts pētījums par mājokļu, tajā skaitā arī daudzdzīvokļu māju, kreditēšanas juridiskajiem aspektiem. Darba ietvaros tiek identificētas galvenās problēmas, kas kavē mājokļu kreditēšanu, kā arī izstrādāti priekšlikumi likumdošanas aktu grozījumiem, kas paredzētu lielāku mājokļu sektoram izsniegto aizdevumu atgūšanas drošību. Spēkā esošais likums "Par dzīvokļa īpašumu" vāji regulē jautājumus, kas saistīti ar mājas kopīpašuma pārvaldīšanu, dzīvokļa īpašnieka pienākumiem, dzīvokļa īpašnieka atbildību attiecībā uz mājas uzturēšanai, remontam, rekonstrukcijai un labiekārtošanai nepieciešamo izdevumu segšanu, kā arī nav noteikta apsaimniekošanas sabiedrības un tās dalībnieku un dzīvokļu īpašnieku atbildība pie kredīta ņemšanas un tā segšanas. Likumā "Par dzīvokļu īpašumu" ir noteikts, ka "dzīvokļa īpašnieks sedz nepieciešamos izdevumus, kas saistīti ar dzīvojamās mājas, tās komunikāciju un iekārtu uzturēšanu, proporcionāli sava dzīvokļa īpašuma lielumam…". Likumā noteiktais nepieciešamo izdevumu segšanas pienākums sevī neiekļauj pienākumu segt izdevumus mājas kvalitātes uzlabošanai, kas saskaņā ar Civillikumu kvalificējami kā derīgie izdevumi. Arī 2001. gadā valdības apstiprinātajā "Mājokļu un īres normatīvo aktu institucionālās struktūras pilnveidošanas koncepcijā" tika doti risinājumi normatīvo aktu pilnveidošanai mājokļu jautājumos, kas paredzēja izmaiņas likumā "Par dzīvokļa īpašumu", paredzot, ka: o vienas mājas dzīvokļu īpašnieki sastāv dzīvokļu īpašnieku kopībā, par kuras locekli dzīvokļa īpašnieks kļūst automātiski līdz ar dzīvokļa īpašuma iegūšanu. Kopība nav juridiska persona. Tā kā dzīvokļu īpašnieku sabiedrība ir brīvprātīga apvienība un parasti tajā neiestājas visi dzīvokļu īpašnieki, lai neizslēgtu viņus no svarīgu lēmumu pieņemšanas, kopība lemj par visiem būtiskajiem jautājumiem, kas saistīti ar mājas apsaimniekošanu, tajā skaitā mājas atjaunošanu un uzlabošanu. o dzīvokļa īpašniekam ir jāsedz visi Civillikuma 865.pantam atbilstošie nepieciešamie un derīgie izdevumi, kas saistīti ar mājas kopīpašuma apsaimniekošanu un uzturēšanu; o dzīvokļu īpašnieku kopība ar 2/3 balsu vairākumu lemj par: - daudzdzīvokļu mājas uzlabošanai un rekonstrukcijai ņemamiem aizdevumiem un to atmaksāšanas kārtību; - par aizdevuma nodrošinājumu (kā aizdevuma nodrošinājums var kalpot ķīla, galvojums, tai skaitā no garantiju un apdrošināšanas fondiem, kā arī citi aizdevuma devējiem pieņemami nodrošinājumi); o par pilnvarojuma izsniegšanu ar aizdevumu saistīto apgrūtinājumu reģistrācijai zemesgrāmatā, ja aizdevuma nodrošinājums ir nekustamais īpašums. Saskaņā ar minēto koncepciju "Mājokļu īres normatīvo aktu un institucionālās struktūras pilnveidošanas koncepcijas" ir sagatavoti arī grozījumi likumā "Par dzīvokļa īpašumu". Tā kā nav izstrādāti grozījumi attiecīgajos normatīvo aktos, komercbankas šīs sfēras kreditēšanā nav gatavas iesaistīties un finansējums daudzdzīvokļu māju kopīpašuma daļu renovācijas finansēšanai pieejams tikai MAKP kreditēšanas Pilotprogrammas ietvaros. Savukārt, izveidot dzīvotspējīgu, uz finansu tirgu balstītu, daudzdzīvokļu māju kreditēšanas sistēmu, kas nodrošinātu daudzdzīvokļu māju rekonstrukcijai un energoefektivitātes paaugstināšanai nepieciešamo finansējumu, nav iespējams bez aktīvas komercbanku iesaistīšanās šīs sfēras kreditēšanā. Iestrādājot ar daudzdzīvokļu mājām saistītajos normatīvajos aktos normas, kas aizsargā kreditoru intereses un nodrošina mājas kopīpašuma daļu apsaimniekošanai izlietoto līdzekļu atgriešanu no dzīvokļu īpašniekiem, palielināsies daudzdzīvokļu māju skaits, kuru pārvaldīšanu un apsaimniekošanu veic paši dzīvokļu īpašnieki un daudzdzīvokļu māju renovācijas finansēšanā iesaistīsies komercbankas, nodrošināt šo sfēru ar nepieciešamo finansējumu. 5.1.4 Realizēt izglītojošus pasākumus daudzdzīvokļu māju īpašniekiem Realizējot MAKP kreditēšanas Pilotprogrammu, vērojama zema dzīvokļu īpašnieku ieinteresētība kopīpašumā esošās mājas daļas sakārtošanā. Lai nodrošinātu, ka vismaz 50% no Pilotprogrammas finansējuma tiktu izsniegts daudzdzīvokļu māju aizdevumos, nepieciešams īstenot sabiedrības izglītošanas un informēšanas pasākumus. Lai veicinātu dažādu energotaupības pasākumu īstenošanu, nepieciešams publicēt informāciju par šo pasākumu realizācijas lietderību dažādu sēriju daudzdzīvokļu mājās, to izmaksām un iegūstamo ekonomijas apjomu. VARAM Būvniecības departamenta darba plāna un Mājokļu projekta ietvaros turpinās vienota energoaudita metodoloģijas izstrādāšana, kuru dzīvokļu īpašnieku sabiedrības varētu izmantot investīciju plānu sagatavošanai, kredītiestādes - šādu plānu novērtēšanai, bet valsts iestādes mājokļu sektora monitoringa veikšanai. Tiek analizēti Latvijas mājokļu sektorā nepieciešamie energoefektivitātes veicināšanas pasākumi un novērtētas to veikšanai nepieciešamās investīcijas, kā arī veikta to ekonomiskā analīze - aprēķināts investīciju atmaksāšanās termiņš, dzīvokļu uzturēšanas izmaksu samazināšanās u.c. Paredzēta informatīvo bukletu izstrādāšana, kas kalpotu par objektīvas informācijas avotu dzīvokļu īpašniekiem par daudzdzīvokļu nama energoefektivitātes uzlabošanas pasākumu ekonomisko efektu un to īstenošanas iespējām. Daudzdzīvokļu māju apsaimniekošana un kreditēšana ir pilnīgi jaunas jomas, tāpēc daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku informēšanai jāīsteno informācijas kampaņa, kuras ietvaros rīkoti plaši semināri un informēta sabiedrība par daudzdzīvokļu māju kopīpašuma daļu apsaimniekošanu un kredītu saņemšanu saistītajiem jautājumiem. Liela nozīme sabiedrības informēšanā ir pašvaldībām, tāpēc informācijas kampaņā jāiesaista arī pašvaldību pārstāvji, kas ir iesaistīti mājokļu jautājumu risināšanā attiecīgajā teritorijā. Svarīgi ir popularizēt pozitīvo pieredzi, kas gūta dzīvokļu īpašnieku sabiedrībām pārvaldot un apsaimniekojot mājas, panākot ka katrā pilsētā ir vismaz viena daudzdzīvokļu māja, kas saņēmusi aizdevuma kopīpašuma daļu renovācijai. Realizētais projekts kalpotu par paraugu apkārtējo māju dzīvokļu īpašniekiem un veicinātu līdzīgu projektu realizāciju blakus mājās. 5.2 Paplašināt valsts atbalstītās mājokļu jomas 5.2.1 Ekonomisku ģimenes māju būvniecība VARAM Būvniecības departaments 2002. gada martā veica Latvijas iedzīvotāju socioloģisko aptauju, lai noskaidrotu iedzīvotāju viedokli par ģimenes māju būvniecību. 20% no respondentiem, kuri šobrīd nedzīvo ģimenes mājās, tuvāko desmit gadu laikā apsver iespēju pārcelties uz ģimenes māju. Tajā skaitā, tuvākā gada laikā uz ģimenes māju plāno pārcelties 3% respondenti, tuvāko 2-5 gadu laikā 7%, bet 5-10 gadu laikā uz ģimenes māju vēlētos pārcelties vēl 10% respondenti. 60% pārceļoties dzīvot uz ģimenes māju vai savrupmāju, izvēlētos no jauna būvētu ēku, kas ir būvēta pēc individuālā projekta, 24% respondenti izvēlētos pārcelties dzīvot uz vecāku ēku, kuru nepieciešamības gadījumā būtu iespējams pārbūvēt. 15% aptaujāto norādīja, ka vēlētos pārcelties dzīvot uz jaunu ēku, kas celta pēc tipveida projekta. Pēc Latvijas Republikas Centrālās statistikas pārvaldes publicētajiem 2000. gada tautas skaitīšanas provizoriskajiem rezultātiem Latvijā ģimenes mājās dzīvo 26,3% iedzīvotāji. Pēc izdevumā "Mājokļu statistika Eiropas savienībā 2000" datiem, Eiropas savienības valstīs ģimenes mājokļu apjoms no kopējā mājokļu fonda svārstās no 37,6% Spānijā līdz 98,3% Portugālē. Vairumā valstu šis rādītājs ir robežās no 60-70% (Dažādās valstīs tiek lietotas atšķirīgas mājokļa definīcijas). Kopējā tendence ir sekojoša - Eiropas savienības valstīs iedzīvotāju īpatsvars, kas dzīvo ģimenes mājās ir augstāks nekā Latvijā. Lai apmierinātu iedzīvotāju pieprasījumu pēc ģimenes mājām un palielinātu ģimenes māju īpatsvaru dzīvojamajā fondā, nepieciešams veicināt šāda tipa māju būvniecību. Pēc CSP apkopotās informācijas par 2000. gadu, 94,7% no uzbūvētajām dzīvojamajām ēkām ir uzbūvētas par iedzīvotāju līdzekļiem. Pamatā tās ir ģimenes dzīvojamās mājas un vidējā šo dzīvojamo māju kopējā platība ir ~217 m2. Salīdzinājumā ar Eiropas savienības valstīm, kur mājokļa kopējā platība ir robežās no 76 - 118,4 m2 (76 m2 Apvienotajā Karalistē un Somijā, 118,4 m2 Luksemburgā), var secināt, ka Latvijā no jauna uzbūvēto privātmāju platība ir daudz lielāka nekā Eiropas savienības valstīs uzceltajiem mājokļiem. Ņemot vēl vērā zemo jauna dzīvojamā fonda būvniecības apjomu, var netieši secināt ka Latvijā jauns mājoklis pieejams tikai ļoti bagātiem cilvēkiem. Lai padarītu jaunu mājokli pieejamu arī ģimenēm ar vidējiem ienākumiem un vienlaicīgi palielinātu gan jaunuzceltā dzīvojamā fonda rādītājus un ģimenes mājās dzīvojošo iedzīvotāju īpatsvaru, nepieciešams veicināt relatīvi lētu šo māju būvniecību un radīt apstākļus, kas ļautu ģimenēm ar vidējiem ienākumiem iegādāties šādu mājokli par kredīta līdzekļiem. Gandrīz visas komercbankas izsniedz aizdevumus ģimenes māju būvniecībai. Nedaudz atšķirīgi ir aizdevumu nosacījumi un banku prasības attiecībā uz aizņēmēju. Aizdevums pieejams iedzīvotājiem ar banku prasībām atbilstošu maksātspēju un uzkrājumu apjomu vai esošu īpašumu (aizdevuma summa parasti ir līdz 75% no aizdevuma nodrošinājuma vērtības), kuru vērtība ir ~25% no apbūvējamās platības vērtības un mājas būvniecības izmaksām. Latvijas komercbanku tirgū aizdevumus iespējams saņemt latos, eiro un ASV dolāros (citu valūtu aizdevumi nav izplatīti). Piedāvātais aizdevumu termiņš ir līdz pat 40 gadiem, kas māju būvniecības aizdevumam ir pietiekošs. Vidējā procentu likme aizdevumiem, piemēram, latos: • fiksētā 10-12% gadā, • mainīgā 8-9% gadā (RIGIBOR+3 līdz 4%) (2002.g. 1. martā - 6 mēn. RIGIBOR 4,74%, 3 mēn. RIGIBOR 4,86%) Ģimenes māju cenas Latvijas teritorijā ir ar ļoti plašu cenu diapazonu. 2001./2002. gadu periodā relatīvi jaunu māju (uzcelta laikā no 1998.-2002. gadam) ar platību no 120-150 m2 un zemi 1000-2000 m2, tirgus cena svārstās un tā ir būtiski atkarīga no mājokļa teritoriālā izvietojuma: Atrašanās apgabals Māju cenas (mājas kopplatība 120-150 m2, apbūvētās zemes platība 1000-2000 m2) Mājas kvadrātmetra cenas (izteiktas tirgus vērtībā) 1. Rīgas pilsēta, Rīgas reģions 35 000-60 000 Ls 270-420 Ls/m2 2. Attīstītākā nekustamā īpašuma tirgus pilsētu reģioni - Ogres, Ventspils, Liepājas, Valmieras reģioni 25 000-45 000 Ls 200-300 Ls/m2 3. Citi Latvijas reģioni 15 000-28 000 Ls 125-170 Ls/m2 Koncentrējoties uz jaunu māju būvniecību, kas ir vitāli svarīga dzīvojamā fonda palielināšanai un dažādošanai, jāatzīmē, ka būvniecības izmaksas reģionālās dislokācijas kontekstā būtiski neatšķiras. Lietotas līdzīgas vai vienādas būvniecības tehnoloģijas un materiāli, neatkarīgi vai māja tiek būvēta Rīgas apkaimē vai Ludzā. Būtiski atšķiras apbūvējamās zemes platības cenas, komunikāciju ierīkošana un darbaspēka izmaksas. Tātad ņemot vērā ģimenes māju aktuālās būvniecības izmaksas, apbūves zemes tirgus cenas, infrastruktūras un komunikāciju kvalitāti (īpaši Latvijas apdzīvotākajās vietās) un patreizējos komercbanku kredītu noteikumus, ar aizdevuma palīdzību jaunu māju iegādāties vai uzbūvēt var tikai tādas personas vai ģimenes (ģimenes ienākumu summa atkarīga no ģimenes locekļu skaita), kurām ir uzkrājumi skaidras naudas vai materiālo vērtību veidā vismaz 25% apmērā no mājas cenas un ienākumi vismaz 700-1000 Ls. Lai padarītu jaunu ģimenes māju pieejamu arī ģimenēm ar vidējiem ienākumiem3 nepieciešams veicināt tādu ģimenes māju būvniecību, kur mājokļa un piegulošās teritorijas kopējās izmaksas nepārsniegtu 20 000 Ls. Tas dos iespēju, ka aizdevumi mājas iegādei būs pieejami ģimenēm ar ienākumiem 300-500 Ls/mēnesī. Realitātē tas nozīmē radīt minētās cenas diapazonam atbilstošu būvprojektu un metodiku, kas ļautu būvēt atbilstošus mājokļus. Papildus būtu nepieciešams nodrošināt iespēju mājas iegādei saņemt finansējumu bankas kredītu veidā ar īpašiem nosacījumiem. Iepriekš minēto pasākumu īstenošana patreizējā Latvijas ekonomiskās attīstības stadijā nav iespējama bez valsts un pašvaldību līdzdalības un atbalsta. Mājas cenas samazināšana Mājas, kas paredzēta ģimenēm ar vidējiem ienākumiem, cenai nevajadzētu pārsniegt 20 tūkst. Ls. Lai samazinātu mājas cenu, jāsamazina ar tās būvniecību un citas ar to saistītās izmaksas. Nozīmīgāko mājas cenu īpatsvaru veido projektēšanas izmaksas, būvmateriālu izmaksas, būvniecības darbu izmaksas, apbūves gabala un komunikāciju cena. Svarīgs aspekts ģimenes māju cenu līmenim ir arī sabiedriskās normas un tradīcijas. Latvijā patreiz gandrīz netiek realizētas ekonomiskās ģimenes mājas, kas veido dzīvojamo fondu sabiedrības vidusslānim izvēloties kvalitatīvus dzīves apstākļu uzlabojumus, t.i. pārejot no daudzdzīvokļu namu dzīvokļiem uz ģimenes māju, kas neatbilst lielas kopējās platības (120 m2-250 m2) māju segmentam. Rietumu valstu pieredze liecina par ģimenes māju īpatsvaru, kur viena dzīvokļa vai mājas dzīvojamās platības lielums ir no 60-100 m2. Faktiski tas ir vidusslāņa visbiežāk lietotais mājokļu fonds, kas ir pieņemamāks par daudzdzīvokļu mājās esošu dzīvokli, jo nodrošina personīgās dzīves telpas brīvību, bet pēc kvadratūras nav būtiski lielāks par standarta 3-4-5 istabu dzīvokļiem. Tikai pēc tam seko individuāli projektētas lielas platības privātmājas un īpašumi. Tieši šāda dzīvojamā fonda rašanos Latvijā tuvākajos gados būtu mērķtiecīgi jāstimulē un jāveicina. Ir iespējami dažādi māju pašizmaksas samazinājuma risinājumi. Mājas projektēšanas izmaksas iespējams samazināt, izstrādājot un realizējot tipveida ģimenes māju projektus. Tādos gadījumus būtiski samazinās māju būvniecības pašizmaksa, jo ir iespēja atstrādāt "konveijera tipa" tehnoloģijas, kas rada ekonomiju kā materiālo izmaksu, tā arī darba patēriņa ziņā. Bez tam tipveida projektu realizācija dotu būtisku cenas samazinājumu veicot liela māju skaita (100-200 māju) vienlaicīgas būvniecības gadījumos. Māju dažādošanai jāizstrādā vairāki desmiti tipveida māju projekti, kas apmierinātu dažādas potenciālo pircēju gaumes un atbilstu izstrādātajiem ekonomisko māju kritērijiem. Izstrādātie projekti jāapkopo katalogā, un katalogs jāpadara pieejams ikvienam potenciālajam māju būvētājam, tādejādi samazinot projektēšanas un tehnisko risinājumu saskaņošanas izmaksas. Māju projektos jāparedz iespējami ekonomiskāko, bet tajā pašā laikā kvalitatīvu materiālu izmantošana. Tipveida māju projektiem jāatbilst ES Direktīvas 93/76/EEC minimālajām prasībām par enerģijas patēriņa samazināšanu ēkās, paaugstinot enerģijas izmantošanas efektivitāti, tajā skaitā paredzot enerģētiski efektīvus būvelementus, kas ierobežo oglekļa dioksīda emisiju samazināšanu. Saskaņā ar jaunās ES direktīvas projektu pēc noteikta laika mājās būs jāveic enerģijas pasākumu efektivitātes novērtēšana. Maksimāli plaši jāizmanto materiāli, kuri tiek izgatavoti Latvijā, īpaši uzsverot karkasa tipa (Rietumos sastāda 80% no mājokļu tirgus) mājokļu koka konstrukcijas, kuru ražošana Latvijā varētu būt potenciāli ļoti izdevīga. Būvmateriālu un būvniecības izmaksas var samazināt būvējot dvīņu un rindu mājas, kā arī realizējot liela skaita un apjoma "ciematus", kas nodrošina augstāku darba ražīgumu, kā arī īpaši palētina ar komunikāciju iekārtošanu saistītās izmaksas. Pēdējā laikā vairākas pašvaldības meklē iespējas kā veicināt mājokļu būvniecību to teritorijās. Apbūves gabala un komunikāciju izmaksas iespējams samazināt, panākot vienošanos ar pašvaldībām, ka tās nodrošina apbūvei nepieciešamo zemi, aprīko apbūves gabalus ar nepieciešamajām komunikācijām un iznomā tos māju īpašniekiem ilgtermiņa nomā ar izpirkuma tiesībām. Ir iespējami arī citi pašvaldību un būvniecības kompāniju sadarbības - papildinošie modeļi, kuri galarezultātā nodrošinās sabiedrību ar ekonomiskajām ģimenes mājām. Lai definētu un izstrādātu valsts atbalstīto pasākumu kopumu un ekonomisko ģimenes māju tipveida projektu katalogu VARAM izstrādās plānu ekonomisko ģimenes māju būvniecības veicināšanai. 5.2.2 Īres dzīvojamā fonda attīstība 5.2.2.1 Īres dzīvojamais fonds pašvaldībām uzlikto funkciju nodrošināšanai Pašvaldības rīcībā jābūt noteiktam īres dzīvojamā fonda apjomam, lai tās varētu sniegt palīdzību iedzīvotājiem dzīvokļa jautājumu risināšanā, saskaņā ar likumu "Par pašvaldībām", "Par dzīvojamo telpu īri" un "Par pašvaldību palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā". Pašvaldībām jāsniedz palīdzība gan maznodrošinātām personām, kuras tiek izliktas no dzīvojamām telpām, gan personām, kuras vēlas samainīt savu dzīvojamo telpu pret mazāku, gan jāsniedz palīdzība tām personām, kuru dzīvojamā telpa gājusi bojā stihiskas nelaimes gadījumā, kā arī jāsniedz palīdzība citos likumos noteiktajos gadījumos. Pašvaldībai kā jebkuram dzīvojamā fonda izīrētājam jānodrošina mājas (dzīvojamās telpas) uzturēšana atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajām būvniecības un higiēnas prasībām un jāveic dzīvojamās mājas (dzīvojamo telpu) kapitālais remonts. Īres dzīvojamā fonda izveidei un uzturēšanai nepieciešams finansējums. Diemžēl pašvaldību rīcībā esošais finansējums ir nepietiekošs. Piesaistīt papildus finansējumu pašvaldībām neļauj esošo saistību apjoms, kas ir limitēts. 5.2.2.2 Komerciālais īres dzīvojamais fonds Atsevišķās pašvaldībās ar augstu ekonomisko aktivitāti pieprasījums pēc mājokļiem ir tuvs vai pat pārsniedz piedāvājumu. Tas noved pie mājokļu cenu celšanās. Paaugstinoties mājokļu cenai, samazinās iedzīvotāju iespēja iegādāties mājokli. Ja pašvaldības teritorijā nav pieejams pietiekoši lēts un kvalitatīvs īres dzīvojamais fonds, tiek kavēta darbaspēka pieplūšana un kavēta pašvaldības turpmākā attīstība. Lai veicinātu darbaspēka mobilitāti, nepieciešams nodrošināt iedzīvotājiem iespēju īrēt maksātspējai atbilstošu mājokli. Šī iemesla dēļ atsevišķās pašvaldībās būtu lietderīgi veicināt īres māju būvniecību. Svarīgi, lai uzbūvētajās mājās īres maksa atbilstu potenciālo īrnieku maksātspējai. Lai veicinātu īres namu būvniecību, nepieciešams izstrādāt īres māju finansēšanas modeli, kas nodrošinātu iespējami lētu finansējumu un pašvaldību līdzdalību izdalot apbūves gabalus un par pašvaldības līdzekļiem izveidojot infrastruktūru māju būvniecībai. Lai precizētu ar īres dzīvojamā fonda attīstības veicināšanas saistītos juridisko un finansēšanas aspektus, tiks izveidota darba grupa, kuras uzdevums būs izstrādāt nepieciešamo pasākumu kopumu. 5.3 Pilnveidot ar mājokļu sfēru saistīto institucionālo sistēmu Mājokļu jomā līdz pat šim laikam nav izveidota skaidra institucionālā struktūra. Atsevišķi ar mājokli saistītie jautājumi ir dažādu ministriju (Labklājības ministrijas, Ekonomikas ministrijas, Tieslietu ministrijas, Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrijas, Finansu ministrijas) kompetencē, lai gan jau 1996. gadā apstiprinātajā "Latvijas mājokļu politikas koncepcijā" tika noteikts, ka mājokļu politikas īstenošanu Latvijā koordinē Vides aizsardzības un reģionālās aizsardzības ministrija. Skaidras un noteiktas institucionālās sistēmas trūkums un nepietiekoša nozares koordinācija kavē mājokļu kreditēšanas sistēmas attīstību. Situācijas uzlabošanai nepieciešams realizēt 2000. gada 6. maija Deklarācijā par Ministru kabineta iecerēto darbību izvirzīto uzdevumu - sakārtot institucionālo struktūru mājokļu jomā, nododot visas ar mājokļu politiku saistītās funkcijas Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrijas kompetencē, un izveidot Mājokļu aģentūru kā vienotās valsts politikas īstenotāju un īstenot 2001. gada 4. septembrī akceptētajā "Mājokļu īres normatīvo aktu un institucionālās struktūras pilnveidošanas koncepcijā" paredzētos pasākumus institucionālās struktūras pilnveidošanai mājokļu sektorā: o VARAM Būvniecības departamenta kapacitātes paaugstināšana, nostiprinot to ar nepieciešamajiem resursiem, lai dotu iespēju īsākā laikā veikt būvniecības un mājokļu politikas pilnveidošanu valstī un izstrādāt ar ES prasībām saskaņotus normatīvos aktus; o Valsts aģentūras "Mājokļu aģentūra" izveide VARAM pārraudzībā, ar mērķi īstenot vienotu valsts politiku mājokļu sektorā. Pilnveidojot institucionālo struktūru mājokļu sektorā tiks atdalīta mājokļu politikas un stratēģijas izstrāde un koordinācija, ko veiks VARAM Būvniecības departaments, no politikas īstenošanas, ko veiks jaunizveidojamā Mājokļu aģentūra. Paredzēts, ka Mājokļu aģentūra veidos reģionālās vienības, kas ļaus efektīvāk īstenot mājokļu politiku visā valstī. Reģionālo vienību sadarbība ar vietējām pašvaldībām mājokļu politikas īstenošanā veicinās reģionālo attīstību mājokļu sektorā. Mājokļu aģentūras kā vienotās valsts politikas mājokļu sektorā īstenotājas funkcijas ir: 1) valsts atbalsta programmu mājokļiem, tai skaitā programmu, kas paplašina kredīta saņēmēju loku, īstenošanas vadība; 2) mājokļu apsaimniekošanas procesa metodiskā vadība; 3) resursu ekonomijas metodiskā vadība mājokļu sektorā; 4) mājokļu monitoringa vadīšana; 5) priekšlikumu sagatavošana likumu u.c. normatīvo aktu projektiem un iesniegšana Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrijai; 6) apmācība un konsultācijas; 7) finansu resursu piesaiste programmu īstenošanai; 8) valsts dzīvojamā fonda nodošana pašvaldībām. Vairāki ar likumdošanu, institucionālo attīstību un garantiju sistēmas izstrādes un pilnveidošanu saistītie jautājumi līdz šim tika risināti arī MAKP I etapa Mājokļu projekta ietvaros. Tehniskā vienība ar Japānas valdības dāvinājuma palīdzību ir nodrošinājusi vairāku pētījumu veikšanu, piemēram, par daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku sabiedrību veidošanas tiesiskajiem aspektiem u.c. Tomēr Mājokļa projekta realizācija līdz šim nav devusi pietiekamu ieguldījumu mājokļa politikas pilnveidošanā, jo institucionālā sadrumstalotība un vienotas koordinācijas trūkums nenodrošina iespēju maksimāli efektīvi integrēt rezultātus mājokļa politikas izstrādē un īstenošanā. Šāda projekta realizācijas institucionālā sistēma nenodrošināja VARAM Būvniecības departamenta stiprināšanu, kas bija viens no projekta mērķiem. Lai to novērstu, Tehniskā vienība un tās aktivitātes Mājokļa projekta ietvaros ir jāintegrē VARAM Būvniecības departamentā, īpaši jautājumos, kas saistīti ar likumdošanas pilnveidošanu un institucionālās sistēmas attīstību. Mājokļu garantijas sistēmas izveidošanai un apkalpošanai nepieciešama institūcija, kas nodarbotos ar galvojumu izsniegšanu - Mājokļu garantijas fonds (MGF). MGF uzdevums ir palielināt kredītņēmēju loku, nodrošinot sekmīgu garantiju sistēmas funkcionēšanu, veicinot mājokļu kreditēšanas sistēmas attīstību un valsts mājokļu politikas realizāciju. MGF funkcijas ir sekojošas: • izstrādāt galvojumu izsniegšanas noteikumus; • nodrošināt sadarbību ar kredītiestādēm; • veikt iesniegto projektu izvērtēšanu galvojumu izsniegšanas noteikumu atbilstībai; • izveidot un uzturēt izsniegto galvojumu datubāzi; • analizēt un vadīt kredītportfeļa risku, tai skaitā veikt pasākumus riska diversifikācijai; • periodiski auditēt kredītiestāžu izsniegto mājokļu kredītu dokumentāciju; • nepieciešamības gadījumā iesaistīties kredīta atgūšanas procesā; • analizēt nekustamā īpašuma tirgus attīstību un sagatavot priekšlikumu izmaiņām finansu instrumentos. MGF efektīvai darbībai ir nepieciešams tāds juridisks statuss, kas nodrošinātu neatkarīgu lēmuma pieņemšanas procesu par galvojumu sniegšanu. Finansu instrumentiem, kas nodrošina atbalstu tālākajai mājokļa attīstībai, ir jābūt integrētiem kopējā mājokļa politikā un tās īstenošanas institucionālajā sistēmā. Tādēļ MGF ir jākļūst par papildinošu mājokļa politikas īstenošanas elementu, izveidojot to pie VARAM. Lai nodrošinātu, ka Mājokļa garantiju fonds tiek izveidots un sāk funkcionēt maksimāli īsā laikā un ņemot vērā likumdošanas prasības un iespējas, risinājums ir to izveidot VARAM pārraudzībā esošajā "Vides investīciju fondā". Tā kā fonds jau tagad nodarbojas ar projektu tehnisko un finansu izvērtēšanu, tad papildus jaunas funkcijas veikšanu, kas saistīta ar projektu atbilstības izvērtējumu galvojumu izsniegšanai un to izsniegšanas nodrošināšanu un uzraudzību, ir iespējams nodrošināt salīdzinoši neilgā laikā un ar mazākām izmaksām nekā veidojot jaunu institūciju. Mājokļu projekta ietvaros Tehniskā vienība sadarbībā ar Pasaules banku, kas paredz galvojumu izsniegšanu mājokļu kreditēšanai, izstrādā arī galvojumu instrumentus, galvojumu izsniegšanas noteikumus un tiek veikts darbs pie galvojumu uzskaites un kontroles sistēmas izveides. Lai nodrošinātu, ka efektīvi un iespējami īsā laikā tiek izveidota funkcionējoša mājokļu garantiju sistēma un Mājokļu garantiju fonds, Mājokļu projekta ietvaros realizētās aktivitātes garantiju sistēmas izstrādei ir jāintegrē VARAM pārraudzībā esošajā "Vides investīciju fondā", pārņemot arī Mājokļu projekta tehnisko vadību.